次貸危機與房地產泡沫

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反饋。當市場參加者預期未來的價格會上升，結果隨後的市場價格走勢證實了自己的初始預期，於是他們就可能會進一步產生對未來的價格繼續上升的預期，而這種預期也就會再次導致市場價格在該時期內上升。以此類推，市場價格會越來越高，這樣就形成了正反饋過程。

對房地產未來價格的非理性預期造成了投資者對未來房地產投資高回報的設想，大量的貨幣資本投入到有限的土地買賣市場中，推動地價不斷上漲，進而使房地產價格不斷攀升；當泡沫破滅時，房地產價格急劇下跌，投資者預期價格還要下跌，房地產商紛紛拋售其持有的房產，於是供應量大幅增加，同時又無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。

過度投機

由於土地供給的稀缺性，使得土地市場呈現出需求彈性大而供給彈性小的特點。隨著人口數量的不斷增加和工業化、城市化的發展，人類社會對土地的需求不斷擴大，土地價格將急劇上漲，由於稀缺性，市場在短時間內無法增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大，在這種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，這是房地產泡沫產生的內在動力鄭家華�中國房地產泡沫研究［D］�北京：對外經濟貿易大學，2007�。

在具有投資品性質的房地產市場中，如果投機者對房地產價格上漲形成了共同的心理預期，為了在未來高位丟擲獲利，他們會選擇低價大量買進，房地產價格從而被抬高。在非理性預期和“羊群效應”的作用下，投機者和資金大量湧入房地產市場，導致需求量急劇增加，進一步推動房價上漲，從而吸引後繼投機者和資金的進入，甚至使得投機需求取代真實需求成為市場主體，形成惡性迴圈。投機需求完全脫離了實體經濟領域，投機者並不在意資產本身的使用或盈利能力，只希望能在較短的時間內獲得價差收益，但投機收益有可能引起實體經濟領域中價格的異常波動，從而產生狂熱、泡沫、恐慌之類的脫離市場經濟條件的經濟現象。

第七章　中國房市存在泡沫嗎（3）

金融自由化和寬鬆的貨幣政策

房地產業是一個資本密集型產業，房地產的開發有賴於雄厚的資金，隨著房地產開發規模的不斷擴大，銀行貸款成為了開發商的主要資金來源。房地產行業的高報酬率，使許多銀行在貸款操作過程中，違反法律法規的規定，向開發商發放大量違規貸款，從而使行業進入門檻降低，造成過度開發，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性增加。

正是由於金融資金的支援，房地產的後繼投機資金才會大量跟進，為房地產泡沫的產生提供了基礎。隨著金融開放以及金融體系發展，以金融為代表的虛擬經濟與實物經濟相背離的趨勢日益明顯，新建立的金融體系和金融制度為泡沫的產生供了直接的制度性根源。金融自由化動員了更多金融資源，充分發揮了市場機制在資金流動中的作用，資本流動性大大增加，其中部分資金促進了泡沫的形成與膨脹。

此外，寬鬆的貨幣政策和低利率導致貨幣供應量迅速增加，流向房地產的資金過快增長，對房地產的需求迅速增加。

面對鉅額的外匯儲備和本幣升值的壓力，我國政府曾採用了寬鬆的貨幣政策抵消升值的壓力以防本幣大幅升值。對因鉅額外匯儲備而投放的基礎貨幣不予沖銷收回，並且透過低利率、低銀行存款準備金率等辦法投放大量貨幣，貨幣供應量增長很快，流動性過剩現象突出。2002～2006年我國貨幣供應量持續較快增長，2002年底，流通中的現金M0、貨幣M1、貨幣和準貨幣M2分別為17278�43億元、70882�19億元和183246�94億元，到2006年底，流通中的現金M0、貨幣M1、貨幣和準貨幣M2分別增加到27072�62億元、126028�05億元和345577�91億元，分別是2002年的1�57倍、1�78倍和1�89倍。

在通貨膨脹的市場預期下，銀行存款利率低於物價上漲率，實際是一個負利率或接近負利率，將錢存入銀行實際在一天天地“縮水”或獲利甚微。持幣不如購物，於是社會資金紛紛湧向最具保值增值價值的房地產。

資訊不對稱

在完全競爭市場環境下，房地產的市場價格應等於其重置價格，並受供求關係的影響。房地產交易是開發商和購房者雙方的博弈。在這種博弈中，購房者是相對弱勢主體，開發商則是強勢主體，因為二者之間存在著嚴重的資訊不對稱。在資訊不對