次貸危機與房地產泡沫

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最後必然破滅，進而導致社會震盪，甚至經濟崩潰。

“房地產泡沫”是資產泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟。它一般是指由房地產投機引起的房地產價格脫離市場基礎價格的持續上漲現象。通常表現為在經濟繁榮期，地價飛漲形成泡沫景氣，但到達頂峰狀態後，市場需求量急劇下降，房價大跌，泡沫也隨之破滅。因為建築產品系勞動產品，其價格相對比較穩定、比較容易判別，所以房地產泡沫實質上是指地價泡沫。地價泡沫則是指土地價格超過其市場基礎決定的合理價格而持續上漲曹振良，傅十和�房地產泡沫及其防範�中國房地產，2000（2）：7�。

根據經濟學的解釋，房地產泡沫是由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩上漲。泡沫過度膨脹的後果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。

房地產泡沫的存在意味著投資於房地產有更高的投資回報率。在泡沫膨脹期間，大量的資金集聚房地產行業，投機活動猖獗。而一旦泡沫破滅，不僅導致經濟和社會結構的失衡，而且還極易帶來金融危機、生產和消費危機以及政治和社會危機。

2�解讀房地產泡沫之謎

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房地產作為商品及實物資產的性質是為人們提供使用功能，同時也體現了其社會財富價值，其表現為金融資產的某些特徵，為投資者提供了投資選擇。

房地產內在屬性決定了房地產泡沫的形成機制。房地產由土地和地上建築物構成。因此，房地產具有實體性和虛擬性、投資性和消費性、不動性和流動性等相互對立的屬性。土地資源的實體稀缺性和壟斷性以及土地價格無限性共同決定了房地產供給的有限性和資訊不對稱性，從而引發人們對房地產價格走高的心理預期，進而誘發房地產投機行為產生。此外，諸如經濟的高增長、城市化程序的加快以及各種利好事件，如北京奧運會等都會促成人們對房地產“漲價合理”的預期。　。　想看書來

第七章　中國房市存在泡沫嗎（2）

房地產業特殊的供求關係

房地產業的特殊性在於嚴重的供給約束。在資本、勞動力、土地三要素中，土地供給彈性最小。由於房地產供給彈性較小，而需求彈性較大，因此房地產企業有天然提高價格的傾向。在經濟持續增長時期，商品房的均衡價格會持續上升，並依靠套利活動實現。

由於土地資源的稀缺性、壟斷性、不可再生性，以及房地產的開發週期長，因而從長期決定了房地產的供給是一定的，從短期看，它的供給缺乏彈性。在一個充滿投機的房地產市場中，投機需求曲線是不規則變動曲線，當價格升降幅度較小時，曲線仍按正常情況進行，當價格升降幅度較大時，價格越上漲，需求就會越旺盛，而一旦價格下降，需求則又會大幅度下降。如果這種需求增長是由經濟增長支援的、與實體經濟相符合的有購買力的需求，無疑會促進房地產的發展。但若是由於房地產業的高利率而引致出的非合理性投機行為所形成的虛假需求，則會導致市場的虛假繁榮。

這種局面一方面會使人們錯誤預測不動產收入（如地租）將進一步上升；另一方面，利息作為讓渡資本使用權、承擔風險所索取的報酬，由於地價的節節上揚容易使人們錯誤地低估投資的風險，利息率會呈降低趨勢。結果使由地租、利息率折算而來的不動產價格被人為地推上巔峰，最終超過實體經濟所能承受的範圍，泡沫崩潰。這時，需求量又急劇下降，而供給卻成慣性繼續上升，市場出現大量無市場高價空置房，開發企業紛紛被套牢、破產、倒閉，形成大量銀行不良資產，從而危機進一步展開，推動土地的虛擬資本脫離實體經濟，泡沫得以放大產生。

投資者預期

經濟學認為，預期是人們參與經濟活動時對未來狀況的一種判斷，是一種複雜的心理活動。其本質是對同當前決策有關的經濟變數的未來值的預測肖劍�房地產泡沫：現象、特徵及危害［D］�上海：上海社會科學院，2007�。

通常情況下，若對未來市場預期價格上升，現實價格也會隨著上升；反之若對未來市場預期價格下降，現實價格也會隨著下降，這就是所謂的“自我實現的預期效應”。

預期有兩個明顯的特點：第一，預期的同質性，即經濟主體對資產價格的走向具有共同的預期，一大批人對資產價格的漲跌方向看法相同，而這種共同的預期是形成泡沫的基礎。第二，需求與價格預期的正