次貸危機與房地產泡沫

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美國房價上漲不是普漲，各個州之間差異較大，暴漲狂升的主要是大城市的產權公寓以及部分地區的家庭別墅。特殊地區和特殊型別的房屋的暴漲是拉動美國整體房價上揚的重要因素。紐約、芝加哥、舊金山、波士頓等大城市最近幾年豪華公寓的價格上漲幅度都在100％以上，紐約曼哈頓地區豪華公寓平均價格上漲幅度達到153％，其中一些新開發區域的公寓價格更是暴漲318％，而數量是豪華公寓好幾倍的合作公寓（condo）售價在四年裡僅上漲了36％。夏威夷州、加利福尼亞州、佛羅里達州等風景旅遊區集中的八個州2005年房價漲幅均超過20％，而位於南大西洋的北卡羅萊納州、喬治亞州、南卡羅萊納州以及西弗吉尼亞州漲幅不超過10％。書　包　網　txt小說上傳分享

第七章　中國房市存在泡沫嗎（5）

美聯儲從2004年開始連續17次升息，推動了美國房地產市場的降溫。進入2006年以後，房市開始大範圍下行，新舊房銷售量持續下滑，房價下跌，房屋大量積壓。2006年8月，舊房銷售中間價同比下降1�2％，11年來首次出現同比下降；2006年9月份新房中間價同比下降9�7％，創下近36年來的最大跌幅。2006年全年新房開工量從2005年的200多萬套驟然降至180萬套，十年來首次下降。

此外，房貸證券化助長了泡沫的形成。抵押貸款證券化並不是新生事物，從上世紀70年代就開始了住宅貸款的證券化，房地產泡沫與房貸證券化相互推波助瀾。到2006年底，美國證券化貸款餘額高達6�5萬美元，而同期國債餘額僅為4�3萬美元。2006年抵押貸款證券發行量高達2�4萬億美元，而2000年這一數字僅為7380億美元，增長幅度達3倍之多。房貸證券化的膨脹為房地產市場注入了充足的流動性，助長了房地產泡沫的形成，同時又把房貸風險轉移給了二級市場，但在房地產業陷入衰退時，證券化又放大了泡沫效應。

2�日本地產神話的破滅

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20世紀50年代起的30多年是日本的黃金歲月，日本以一個國土面積狹小、自然資源匱乏的二戰戰敗國，在短短几十年時間內發展成為世界第二大經濟體，創造出一個“經濟神話”。然而上個世紀80年代，伴隨著日元的大幅升值，日本房地產泡沫空前膨脹，東京及周圍地區的地價一度曾超過美國全國地價的總和。其代價也是空前的，泡沫經濟的破滅使日本在長達十幾年裡陷入停滯的泥潭不能自拔。

影響深遠的“廣場協議”

20世紀80年代初，美國財政赤字劇增，對外貿易逆差大幅增長。美國希望透過美元貶值來增加產品的出口競爭力，以改善美國國際收支不平衡狀況。1985年9月，美國、日本、聯邦德國、法國、英國五個發達國家的財政部長及中央銀行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國政府聯合干預外匯市場，使美元對主要貨幣有序地下跌，以解決美國鉅額的貿易赤字，史稱“廣場協議”。

此後，日元大幅升值，3年間升幅86�1％，房地產市場也隨之急劇升溫。在此後6年內，日本六大城市的商業地價狂漲3倍多，需求旺盛，投機盛行，房價也不可遏制地持續走高。據日本勞動省1992年釋出的《每月勤勞統計調查》資料顯示：從1960年至1990年的30年裡，日本六大城市的地價上漲了56�1倍，年平均增長14％以上，並帶動房價和其他房地產價格相應高漲。

表7…11973～1995年日元對美元的匯率比價表孫執中�日本泡沫經濟新論�人民出版社，2001：72�

1973年1985年1990年1991年1992年1993年1994年1995年

360241�75144�88134�59126�62111�06102�1893�97

由於擔心日元升值將導致在海外市場的競爭力下降，日本政府提出了內需主導經濟增長的政策，開始放鬆國內的金融管制。日本中央銀行連續5次下調利率，利率水平由1985年的5％降至1987年3月以後的2�5％。

表7…21986～1987年日本連續5次降低央行貼現率單位：％

時間1986年1月1986年3月1986年4月1986年10月1987年2月

原貼現率5�04�54�03�53�0

下調後的貼現率4�54�0