次貸危機與房地產泡沫

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迅速增長的貨幣供應無法被已趨飽和的產業結構吸收，導致大量資金流向股市和房市。由於很低的貸款利率遠遠小於可觀的投資收益，人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和房地產中。於是，股價扶搖直上，地價暴漲。在鉅額虛擬資產的光環下，一個巨大的泡沫產生了。

從地產奇蹟到泡沫陷阱

在戰後很長的一段時間，日本的城市地價一直居高不下，盛行著所謂“地價不滅神話”。隨著大量資金湧入房地產行業，日本地價開始瘋狂飆升。自1985年起，東京、大阪等六大城市的土地價格每年以兩位數上升，據日本國土廳公佈的調查統計資料，1985年到1988年的短短3年間，東京的商業用地價格指數暴漲了近兩倍，東京中央區的地價上漲了3倍。在80年代末，日本的土地財富已經佔到國家財富總額的約70％，而同期美國僅佔25％。

第七章　中國房市存在泡沫嗎（6）

表7…3日本1956年至1990年地價與物價指數之比都留重人�地價論�巖波新書出版�

時間地價指數/批發價格指數

1956年3月1�0

1959年9月2�2

1962年3月6�1

1970年3月13�2

1973年3月20�2

1986年3月25�7

1990年3月68�2

隨著地價暴漲，城市住宅價格也開始水漲船高。一般來說，勞動者僅靠工資收入所能購入住宅的價格限度應是年收入的5倍左右。20世紀80年代中期之前，在東京都市圈，離開市中心一定距離的住宅勉強屬於這個範圍。但到1990年，東京都市圈的住宅價格與年收入之比已經超過了10倍，在核心地區更是達到了近20倍的水平。1990年，僅東京的地價就相當於美國全國的土地價格，世界上空前的房地產泡沫產生了。日本經濟從此埋下了十多年還未能了結的“禍根”。

泡沫之破滅

進入上世紀90年代以後，就像全速行駛的汽車突然踩了急剎車，日本房市突然降溫，出現了全國性的大暴跌，瞬間便跌入了危機的深淵，好像一直在膨脹的泡沫一下子破滅，整個經濟也受到重創，從此一蹶不振。此後10年，日本長期處於蕭條期，經濟增長始終徘徊於衰退與復甦之間，被經濟學界稱為“失去的10年”。

泡沫破滅的導火索是銀行利率的提高。由於地價上漲過度，個人無法買房，住宅建築業前途暗淡。為了抑制這種狀況，日本政府不得不決定提高利率，進行宏觀調控。自1989年5月開始，日本央行3次上調貼現率。1990年8月，為防止海灣戰爭帶來的油價上漲的衝擊，日本銀行將貼現率從4�25％一次性上調到6�0％。

1991年，繼股市暴跌之後，日本房地產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空房到處都是。房地產價格狂跌，當年，六大城市的房地產價格下降了15％～20％。

房地產價格的暴跌導致大量房地產企業及關聯企業破產。據統計，房地產破產企業的負債總額高達3萬億日元。由於為貸款擔保的房地產價值也日益下降，使得日本金融機構不良資產不斷增長，資本充足率大幅下降，並導致一些金融機構的資金週轉失靈。原日本十大銀行中的日本長期信用銀行、日本債券信用銀行以及北海道拓殖銀行相繼倒閉。中小金融機構破產更是接連不斷，給日本經濟留下了嚴重的後遺症。

日本泡沫後的思考

1991年日本房地產泡沫的破滅，結束了日本經濟高速發展的輝煌時日。日本經濟開始了漫長的經濟衰退期，企業破產，收入下降，消費萎縮，貧富差距拉大。回顧這段歷史，它帶給我們的是深深的啟示：

（1）日本地少人多，土地緊缺，存在著地價和房地產價格不斷高漲的可能性。隨著國民經濟和居民收入持續增長，不僅對土地、住房產生了旺盛的需求，而且擁有了對高地價、高房價的巨大承受力，這是地價和房地產價格連年高漲的一個原因。

（2）日本房地產泡沫時期政府的不作為是泡沫得以成長的另一個原因。在房地產泡沫初見端倪時，日本政府沒有及時採取有力措施遏制，反而一方面任由大量信貸資金流入房地產領域，另一方面，連續9次大幅度下調官方利率，從1985年的8�5％降低到1