次貸危機與房地產泡沫

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產開發過熱，增加盲目性。房地產開發要與本地區的經濟基礎、人口規模相適應，否則就會過熱，進而引發泡沫。在這種情況下，如果媒體導向發生錯誤，產生房地產泡沫就在所難免，這是非常值得警惕的。

第七章　中國房市存在泡沫嗎（4）

權力尋租是指在不完善的市場機制中，少數擁有特權的人憑藉其權力進行不平等競爭從而獲得超經濟收入的行為，一般伴隨著所謂“權錢交易”現象。轉軌時期，中國土地供應的“雙軌制”是造成土地市場權力尋租的根源。政企不分的體制所引發的官辦公司與政府部門千絲萬縷的聯絡則為權力尋租開啟方便之門。同時，權力尋租者為了捍衛其既得利益，又進一步強化土地供應“雙軌制”以及政企不分的經濟體制。土地市場中的權力尋租嚴重破壞了市場經濟的公平競爭機制，使市場的資源配置功能喪失，導致真正進行房地產投資開發的市場主體由於拿不到土地或被迫高價轉讓土地而逐步退出市場。權力尋租者們炒買炒賣國家給予的出讓土地使用權的壟斷權力，以權謀私，權錢交易，成為土地投機、地產泡沫形成的原因之一。

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二、前車之鑑——歷史典型房地產泡沫危機回顧

世界上許多國家和地區都曾不同程度地發生過“房地產泡沫”危機。其中以美國、日本、東南亞、我國香港地區和海南省的房地產泡沫最具代表性，房地產泡沫的破滅使這些國家和地區的經濟出現長期衰退，甚至導致了金融危機。“前事不忘，後事之師”，在細究房地產泡沫的始末中，我們會發現有很多教訓和經驗值得借鑑……

1�美國早就有房地產危機

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美國儲貸協會（Savings　&　Loans）危機

可追溯的有典型意義的金融房地產泡沫，首先是20世紀80年代美國的儲貸協會危機。

美國儲蓄與信貸協會（簡稱儲貸協會）是美國的住房金融機構，它吸收存款並提供住房貸款，長期在金融機構中佔有重要地位。到20世紀80年代末，儲貸協會在美國住房抵押貸款領域已經佔據了最大的市場份額。然而，從20　世紀70年代末開始，美國利率市場化，協會會員機構的經營開始暴露出很多問題。

儲貸協會的長期固定利率抵押貸款，在利率市場化中出現了資產負債期限和利率不匹配、利率上升及金融創新加劇競爭，使儲貸協會籌資成本大幅上升，出現利率逆差。經營多元化使資產迅速擴張，涉入不熟悉的新領域。存款人只根據利率而非金融機構的資產質量進行儲蓄，儲蓄保險未與機構資產組合風險程度掛鉤，導致經理道德風險。監管當局採取容忍態度，甚至不願透露問題。1982年，一半儲貸協會會員機構喪失償付能力，80％面臨虧損，擠兌風潮迅速蔓延。

美國政府為了緩解儲貸協會面臨的困境，在80年代初放寬了對儲貸協會的限制，允許其在房地產、證券、保險等領域與商業銀行展開業務競爭。許多儲貸協會機構從此開始將業務轉向高收益、高風險的消費貸款、商用不動產貸款和商業貸款，最終渡過危機。20世紀80年代美國在利率市場化、減稅等刺激下房地產投資大規模擴張，1980年商業銀行房地產貸款佔貸款總額的40％。然而，1986年國際石油價格暴跌，1987年股市“黑色星期一”加速了房地產蕭條，23個大城市房屋空置率達20％。透過機構關閉和銀行信貸收縮，美國房地產泡沫破滅了。這使許多儲貸協會出現資不抵債的現象，至80年代末，儲貸協會總虧損額已達到5000億美元。這迫使政府只能動用資金來保證存款人的利益，使聯邦儲蓄與貸款保險公司（FSLIC）的保險基金消耗殆盡肖劍�房地產泡沫：現象、特徵及危害［D］�上海：上海社會科學院，2007�。

美國房貸市場危機不斷

上世紀90年代美國IT領域泡沫迅速膨脹，在2001年驟然破裂，經濟陷入短暫衰退，全球經濟亦未能倖免。此後，美國又吹起房地產泡沫，出現新一輪繁榮。2000年至2005年，全美平均房價增長了58％，年均漲幅超過10％，而過去的半個多世紀，年均上漲幅度僅為5�5％。美國房地產市場一直處於快速發展之中，2005年美國共建新房200萬棟，為歷史最高紀錄之一，十年間新房開工率上漲40�3％。用於住宅的投資佔GDP的6％，是1955年以來的最高水平。與此同時，美國的房價收入比、房價租金比也都達到歷史最高水平。