次貸危機與房地產泡沫

第14部分 (第2/4頁)

1�0＜加權綜合指標＜1�2）

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35個城市中有11個城市處於該範圍內，這些城市呈現出輕度的房地產泡沫跡象，城市的投資結構、供需狀況、房地產價格等方面發展不夠均衡，導致區域性房地產過熱，甚至出現泡沫跡象。

3�中度泡沫城市：（1�2＜加權綜合指標＜1�4）

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35個城市中有14個城市處於該範圍內，這些城市呈現出較強的房地產泡沫跡象，主要表現在房地產投資總額佔固定資產投資總額比重偏高、房價收入比較高等，城市固定資產投資結構不甚合理，房地產投資增長率高於城市GDP的同期增長率。

4�嚴重泡沫城市：（加權綜合指標＞1�4）

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35個城市中有9個城市處於該範圍內，這些城市呈現出較嚴重的房地產泡沫跡象，主要表現在房地產投資總額佔固定資產投資總額比重過高、房價收入過高、房屋租售比過高、房地產投資增長率高於城市GDP的同期增長率等。

進一步分析，這些城市房價過高，既有過度投資、價格過高等表層現象，同時也反映了人們的居住偏好、價格預期等心理與行為方面的因素。這些城市多處於政治、經濟、旅遊、文化高度繁華地區，有著獨特的優勢與魅力，對無論開發商還是城市居民都更具吸引力，故而進一步促成了這些地方的房價走勢。

圖7…102006年35個大中城市綜合房地產泡沫程度比較

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第八章　未雨綢繆：拒絕“中國版次貸危機”（1）

房地產業作為國民經濟中的重要支柱產業，對其他行業乃至整個國民經濟的拉動作用明顯，本章首先告訴您房地產業在國民經濟中的地位，然後分別對政府、房地產企業、個人購房者等給出次貸危機的啟示並提出應對房價漲跌的建議，以共同拒絕“中國版次貸危機”。

二、次貸危機對中國的啟示

1�對政府進行金融管理的啟示

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積極推進資產證券化程序

雖然從表面上看美國次貸危機是因為資產證券化、銀行風險控制不力導致的，但實際上正是資產證券化實現了風險共擔才沒有導致發放次級債的房地產金融機構的全面破產。

雖然我國經濟仍呈高速發展態勢，房地產市場方興未艾，個人住房貸款屬於各商業銀行爭奪的蛋糕，但自2005年中央政府對房地產業重點開展宏觀調控之後；部分地區出現了住房交易量嚴重萎縮、價格滯漲、有價無市的行情，開發貸款和個人住房貸款的不良率均有所提高。我們有必要居安思危；開拓思路；儘快啟動證券化專案，利用證券化產品轉嫁風險。政府應該出臺相關的政策鼓勵金融企業開發新的金融產品，促進我國資產證券化的程序。

加強對金融創新的監管

市場不是萬能的，監管起著重要作用。美國次貸危機的傳導機制是，銀行負責產生次級貸款，投資銀行負責打包、深加工和銷售，評級公司負責債權的“質量監督”，對沖基金、保險基金等機構投資者為消費者。在這個鏈條中，由於缺乏必要的金融監督，所以使得風險不斷積累和放大，最終產生了對全球市場的影響。因為銀行等貸款機構，始終不必承擔信貸風險，從而失去了對風險瞭解和關心的動力，而評級公司只是根據次貸發行時的資料進行評級分析，事後不進行風險跟蹤，以致從次貸產生到最後銷售都缺乏必要的風險監管。在美國這個成熟經濟體中都存在金融監管缺位的現象，那麼在我們這個成長的經濟體中，更應該注重對金融機構風險的監管，把防範風險的工作落到實處陳兵建�美國次貸危機對中國金融監管的啟示［J］�學術縱橫，2008（7）�。

提高利率和匯率政策的主動性、靈活性

一方面，避免利率提高過快刺破房產泡沫；另一方面，一旦國內經濟出現衰退和通貨緊縮跡象，要及時調整貨幣政策，擴大信用支援，阻止市場信心下滑。

系統地評估當前匯率制度的政策效果

鑑於當前絕大部分的住房按揭貸款都是浮動利率貸款，央行在調整利率的過程中需要格外小心，以免造成由貨幣政策引發的金融風波。及早研究和周密安排各行業的應對措施，加快衍生產品市場發