房價之謎

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政審批中應該承擔的義務（比如審批期限等）和未完成義務應該承擔的罰責，等等，特別是當建設工程規劃等涉及到政府自身利益時，避免形成政府或部門利益超越公眾利益，形成“與民爭利”。如果說，由於我國幅員遼闊、地區間經濟社會文化差異很大，國家層面的法律更多要體現原則性和整體性要求，那麼各地方政府在制訂城鄉規劃法的實施細則時，能否結合地方的實際情況，在推進政府規劃管理部門的職能轉變，體現公平正義上邁出更堅實的步伐？同樣，正在修訂或即將修訂的《物業管理條例》、《房地產管理條例》等制度法規也應該充分體現公平正義的原則。

進一步出臺房地產政策應把握的幾個原則

總之，解決中國城鄉居民的住房問題，保持住宅和房地產業的持續健康發展，應始終堅持公平正義。那些認為只要完善了住房保障制度，就實現了住房的公平正義的認識，顯然是片面的。當前，在進一步出臺房地產政策應特別把握以下幾個原則：

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穩定政策預期。

當前市場各方觀望的一個重要原因是，消費者在等待進一步的優惠政策出臺，而開發商則預期政府進一步放鬆銀根以及更多的救市行為，預期的不明確和各方博弈顯然不利於市場的健康發展。近一段時間，從各個方面、不同部門、不同領導在不同場合關於房地產政策的說法和預測很多，經過網路和媒體的宣傳、不同的解讀，有時甚至是炒做，給市場輿論的預期是模糊的、不一致有些甚至是相反的。事實上，隨著國務院〈關於促進房地產市場健康發展若干意見〉的實施，政府進一步出臺有關財政、稅收優惠等政策的空間已經有限，邊際效用也將遞減。因此，建議中央政府進一步規範有關政策釋出和宣傳的渠道，明確政策導向，穩定政策預期，有關政策也要儘量集中出臺。

加強市場基本性制度建設。首先，要針對房地產業的各個環節全面完善法律法規的建設，《物權法》出臺後，一些針對性的配套法規如物業管理條例的修訂尚未完成，地方政府針對行業管理的法規和政府規章急待進一步的修改和完善，特別是在立法過程中，要轉變過去部門立法“強化政府行政管理”為主導的立法思路，真正貫徹“以人為本”的原則，以維護不同主體的權益公平為立法的出發點和落腳點，透過立法強化市場監管、提高效率。特別是要針對當前突出的資訊不對稱的問題，建立強制性資訊披露制度，加強對開發商和中介機構的管理，消除資訊不對稱所帶來的各種侵害消費者行為的現象。其次，要嚴格執法，特別是針對市場監管中的突出問題，重點整頓市場秩序，尤其是要嚴格對中介機構的管理。總之，要透過加強市場基礎性的制度建設，完善法律法規，營造良好的住房消費環境，夯實行業發展的基礎。

注意把握政策的公平。應避免形成政府或部門利益或者特殊利益集團的利益超越公眾利益，形成“與民爭利”，特別防治有關部門和開發商借擴大內需扶持市場發展之名，搭政策的“便車”。同時，應避免過度強調短期的政策效應和市場效率，而忽視長期的市場公平。

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中國住宅產業改革發展五大困惑

近年來，在中國，還沒有一個行業能像房地產業這樣受國家經濟社會環境的影響這麼大，也沒有任何一個行業的發展變革如此之大，可以說，這幾年房地產宏觀調控的力度之大，出臺政策之多，頻率之集中，超過了任何一個時期，也超過了任何一個行業。

當前，關於中國房地產業改革發展中的問題與困惑主要集中在以下五方面：

“價跌量減”引發對房地產市場形勢的爭論

房價是不是真正形成拐點了？並已走入下降通道？如果判斷形成拐點了，有多大的下跌空間？調整週期有多長？房價形成和波動的內在機制是什麼？我們不妨從市場的多個參與主體的角度來分析。

（1）消費者的視角。認為現在房價至少要降30％，甚至是降50％。理由是根據國際慣例房價收入比在3…6倍，目前我國大部分城市的房價收入比都在10以上，所以至少要跌30％以上，部分地區要跌50％以上，才符合居民真實的購買能力水平。也有一些學者認為，房價應該回撥到03年實行房地產宏觀調控以前的水平。

（2）金融機構的底線。當前我國居民購房的首付款平均在30％左右，如果房價下跌30％，會不會引發購房人大規模的斷供，導致金融風險？從8月份以來，中國銀監會組織了五個測