房價之謎

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試小組到北京、上海、深圳等城市進行壓力測試，銀監會的官員認為當前房地產信貸風險可控，但當房價下降到30％時，房地產信貸不良率將急劇上升。中國銀監會主席劉明康也強調，要密切關注房地產市場走勢，科學安排房地產開發貸款，借鑑美國次貸危機教訓，確保按揭貸款真實性，防範房地產開發商貸款風險，支援房地產業健康發展。

那麼房價下跌30％可不可以作為金融機構判斷問題的一個底線依據呢？筆者認為，當前房地產信貸中還存在一些突出的問題，一是在銀行體制外有非常多的民間信貸，以及非正常渠道的資金進入了房地產領域，尤其是在浙江等東部沿海地區，已經出現了資金斷裂的現象，二是在07年證券市場的瘋狂投資中，一些房地產信貸資金和居民購房預付款被轉向證券和金融衍生品投資，並蒙受了巨大的損失，比如像在香港上市的碧桂園等公司。具體數量和規模銀監會不完全掌握，也很難準確掌握。

（3）開發商的心態。從03年以後，土地“招拍掛”逐步成為市場土地供應的主要方式，土地“招拍掛”引起了地價直接的攀升，2006年以來，很多專案出現了所謂“麵粉貴過麵包”的現象，比如07年出現的幾個“地王”，今年四、五月份就出現了開發商退地的現象。根據上市公司公佈的資料，當前房地產專案的毛利潤在20…50％不等，事實上，為更快�