房價之謎

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重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。其根本的指導思想就是：“政府解決住房問題必須體現公平正義。”

2007年3月十屆全國人大第五次會議透過了《中華人民共和國物權法》明確，在財產歸屬依法確定的前提下，作為物權主體，不論是國家、集體，還是私人，對他們的物權都應當給予平等保護。這就使商品房、經濟適用房、廉租房等不同形式的住房，儘管產權性質可能有差異，但從法律地位上，全體公民都享有依法取得必要的居住條件的權利，其房屋也依法受到法律的保護。為落實《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，2007年11月建設部、國家發改委等九部門聯合釋出了《廉租住房保障辦法》，從保障方式、保障資金及房屋來源、申請與核准、監督管理、法律責任等幾個方面對廉租住房的管理進行了規範，2007年12月建設部、國家發改委等七部門又聯合釋出了《經濟適用住房管理辦法》，從建設管理、價格管理、准入與退出管理、監督管理等多方面對經濟適用房制度進行了全面的完善。

在完善住房保障制度建設的立法中，實現公平正義主要體現在：確保住房保障理念的公平性；實現不同收入階層在保障範圍和保障標準上的公平性，即“准入機制”的公平正義；實現保障性住房建設和配售的公開、透明、公正、公平，即“實施機制”的公平正義；實現保障性住房的再流通上的公平性，即“退出機制”的公平性。

完善住房保障制度並不能全面體現公平正義　。。

政府宏觀調控的原則和邊界（2）

那麼，完善了住房保障制度，住房問題中的公平正義真的就完全解決了嗎？筆者認為，當前，解決住房問題的公平正義至少還應該包括另一個方面的內容，即：切實轉變政府職能，實現不同參與主體的公平正義。

住房市場的參與者簡單地講至少包括三個大的主體：政府、開發商（包括投資者和建築商、中介機構等）、消費者。政府是規則的制訂者，即是裁判員。但區別於其它行業和市場（如資本市場），由於政府壟斷土地一級市場，房地產開發的各項程式的審批又離不開政府的直接管理，由此政府又不能不成為運動員。所以房地產行業的健康發展就不再單純是一個行業發展影響地方政府稅收的問題了。首先，政府對土地的出讓直接就是一個政府、開發商、消費者之間的利益分配過程；其次，政府對房地產專案規劃指標的審批直接決定了開發商的利益；影響到不同開發商之間的公平競爭；影響到最終消費者的居住條件和資產價值；甚至影響到不同區域地方政府之間的利益公平。比如，同一城市市級政府規劃部門在不同城區之間如果採取歧視性規劃控制標準，就可以導致不同城區區級政府的利益不公平。近年來，大城市的區縣一級政府在爭取上級政府規劃建設上的政策支援時，八仙過海各顯神通，是一個眾人皆知的不爭的事實。

從這個意義上講，實現不同參與主體間的公平正義何其複雜。而這些年來政府在這一方面的工作離社會公眾的期望還有不小的差距。

2007年10月28日，十屆全國人大常委會第30次會議批准透過了《中華人民共和國城鄉規劃法》，自2008年1月1日起實施。新法確立了城鄉一體的規劃體系，體現了城鄉統籌，實現了城市居民和農村居民在城鄉規劃建設方面的平等；新法強調了任何單位和個人（當然包括政府部門本身）都應當遵守依法批准的城鄉規劃，服從規劃管理，並有權就涉及其利益關係的建設活動是否符合規劃要求向城鄉規劃管理部門查詢，有權舉報或者控告違反規劃的行為，體現了不同利益主體在規劃面前的平等；新法還規定了在規劃制定和修改中的公眾參與，包括規劃草案的公告、採取論證會、聽證會或者其他方式徵求專家和公眾的意見等內容；新法還增加了監督檢查的要求，強調了在規劃實施中各級人大常委會的監督、公眾的監督，並制定了相應的罰則。可以說，新法在推動政府職能的轉變，推動科學決策、*決策，推動不同利益主體在規劃建設領域的公平正義上都將起到很好的作用。

然而，在政府與開發商和社會公眾之間，即政府作為管理者和被管理物件（開發商和社會公眾）之間的平等分配權利和義務上，在強調政府的行政管理權的同時，還能不能更進一步體現政府的義務，比如更全面的更廣泛的資訊公開的義務，更公開更透明的決策和審批程式，更大範圍的公民依法有序的參與，以及更嚴格的政府行政許可和行