房價之謎

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得自己的住宅，目前近2/3的美國家庭擁有他們自己的住宅。

英國鼓勵居民以分期購買的方式購買住宅。25…34歲的年輕家庭通常是首次購房的家庭，深受住房可支付問題的影響。相比之下，老年家庭住房自有率上升的主要原因是國民財富向老年家庭的轉移和老年人口健康狀況的改善。另一個重要原因是市場對逆向抵押貸款的接受和認可，使老年家庭更容易進入權益住宅市場，老年家庭可以利用逆向抵押貸款支付住宅維護和執行成本，使他們有更長的時間住在自有住宅中。

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失真的房地產價格指數

運用價格指數進行房地產市場總體分析，在我國已有多年的經驗，這種研究在實際經濟活動中起到了重要的作用，但是當前的房地產價格指數卻存在著一定的失真性，這在很大程度上干擾了對房價執行情況的正常評判。造成這一現象的原因主要有房價指數原始資料收集的真實性問題，也有房價指數統計方法的科學性與規範性問題。

中國房地產價格指數的編制

臺灣洪寶川博士在其《探索地價漲落之謎》一書中，介紹了世界上流行的地產價格指數的編制方法，有11種之多，但其依據的基本理論大致可分為兩類：價格指數理論和特徵價格理論。

（1）價格指數理論。

直接應用價格指數理論來編制房地產指數常用的方法為加權平均法，其基本原理是以報告期房地產實際交易專案的價格與基期實際交易專案的價格相比作為指數，透過加權將大量的交易專案加總，在一定程度上降低房地產品質差異及市場結構變動對指數帶來的影響。

該計算方法又具體分成中位數價格法和算術平均法兩種，其區別在於選取價格不同。算術平均法採用的是實際交易價格。中位數價格法就是模型中的價格採用中位數價格，使編制的指數較能反映房地產市場價格變動的集中趨勢，避免受房地產市場價格中的極端值的影響。

（2）特徵價格理論

特徵價格理論認為房地產商品的面積、樓層、朝向、所處區位、物業服務等等均是該商品所具備的品質，而房地產商品的價格就是由這些因素綜合決定的。運用特徵價格理論編制房地產指數的思路是：將影響房地產價格的品質因素分解，將前後期房地產價格變動中因品質因素所引起的價格變動剔除，得到純粹由房地產市場供求關係引起的價格變動。國外目前編制房地產指數多遵循這樣的思路，較典型的方法有兩種：

①重複交易法。重複交易價格就是同一棟房屋在兩個不同時期售出的價格。重複交易法就是利用房地產重複交易的專案，重複交易價格資料計算房地產價格指數。這樣在兩個時期考察相同的房屋，在面積、樓層、朝向、結構、材料等等房屋品質方面均相同，保證了前後期對比的樣本的同質性，使價格指數能夠反映出房地產市場供求關係的變化。

②特徵價格法。特徵價格是每單位消費者在追求效用最大化過程中，每增加一個單位某種屬性的消費所願意支付的邊際費用。特徵價格法是應用模型求出影響房地產商品價格的品質因素所隱含的價格，並可確定每一品質因素變動對商品價格的影響程度。這樣即使是非同質商品也可以在基期和報告期進行比較。目前國外一般是採用特徵價格理論來編制房地產指數。

中國現有的房地產價格指數的編制大多采用加權平均法，比較常見的做法：一是均價指數法。這是計算某一時期的房地產銷售平均價格，以它的變動來代表房地產價格的變動，其中價格取當期的銷售價格，權數取當期的銷售面積。二是加權指數法。考慮到前後期的房地產市場結構不同對價格的影響，以基期房地產銷售面積為權數，借鑑一般商品物價指數的計算方法來計算房地產價格指數。基期與權數在一定時段內固定，在市場結構有了較大變化時，調整基期與權數。

從我國目前公佈的房地產價格指數看，其編制者一般分為兩大類：由房地產中介機構釋出的指數著重於該地區房地產細分市場的走勢，併為房地產開發商及消費者決策提供參考；由政府部門釋出的指數著重於反映該地區房地產市場整體走勢，併為相關部門的決策提供參考，典型代表是“中房指數”、“全國35個大中城市房地產價格指數”。

中房指數

“中房指數”是“中國房地產指數系統”（china　real　estate　index　system，CREIS）的簡稱，是以價格指數形式反映全國各主要城市