房價之謎

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穩定的國家或地區，中國則存在經濟快速上升、人民幣升值預期、改善需求大等特殊狀況，因此可以放大到1：200～1：300，以符實際，惟一旦超越1：300則無疑處於泡沫邊緣。

（4）空置率

西方各國的住宅市場統計中，空置（housing　vacany）分為自有房空置和出租房空置，指可以出售（出租）但尚未出售（出租）的房屋。美國國家統計局的解釋是：空置量是指調查時點無人居住的住宅單元數量。如果被調查住宅的住戶在其他地方有更經常的住宅，則該套住宅也為空置。

反映空置問題的最基本指標是空置量和空置率，其中空置量一般用面積表示，也可用空屋數表示。空置率指某一時刻空置住宅面積佔全部住宅面積的比率，即可供使用的全部存量住宅中未使用部分所佔比重，美國、香港、臺灣關於空置率的定義是：相應型別（或用途）房屋的空置量與其總存量的比例，其計算公式為：全部房屋空置率=全部房屋空置量/全部房屋存量x　100％。在美國，通常既考察自有房屋空置，又考察租用空置。由於全部空置率包括了一些非市場性空置，因此不常用，更常用的是出租住宅空置率，出租住宅空置率的計算公式為：出租住宅空置率=空置出租住宅/（已出租的住宅＋空置出租住宅）x　100％。

住房價格評價指標（3）

在我國的統計指標中空置是指報告期末已竣工的商品房建築面積中，尚未銷售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期可供出售〔或出租）的商品房面積。對空置率，目前採用較多的計算方法是：空置率=（累計空置面積/近三年竣工的商品房面積）*100％。

住宅空置指標是反映住宅市場的核心指標。合理住宅空置率的確定是判斷住宅市場合理供應量，保證市場供求平衡的一個重要手段。合理空置率的取值區間應結合各國住宅市場發展的特徵，結合不同城市的特殊背景和條件確定。一般認為房地產市場為了保持正常的運作，需求保持一定的空置率，以使消費者能夠在市場上購買到滿意的商品房，但過高的空置率，會影響開發商利潤的實現和整個經濟的正常執行。對於空置率一種廣為流傳國際慣用評判標準是住宅市場的合理空置率在7％～l0％左右。

（5）吸納率

為了全面地反映空置問題，國外常採用與住宅空置相互聯絡、相互制約的住宅吸納量和吸納率指標。國際上對住宅吸納（housing　absorption）的定義是：當期新建住宅中被市場佔用或接納的程度。吸納率的歷年變化可反映住宅市場的需求趨勢。為了反映新建住宅市場的銷售情況，西方很多國家統計部門定期公佈新建住宅吸納率和平均銷售週期指標，以幫助政府、企業、個人瞭解新建住宅市場資訊。統計資料包括全國範圍的吸納率，不同銷售價格、不同戶型規模、裝修與否、不同結構型式住宅的吸納率等。對於具體城市各種住宅型別的吸納率、吸納週期、平均銷售時間通常由當地的大型住宅諮詢機構或政府權威統計部門定期公佈。

（6）住房自有率（homeownership　rates）。

住房自有率是指擁有自有住宅的家庭在全社會家庭總數中的比例。該指標反映自有住宅普及程度。住宅自有率與住宅出租率一併反映住宅消費結構，住宅自有率不僅反映住宅市場消費狀況，還反映居住條件的改善。住宅自有率的公式通常有三種：①住宅自有率=自有住宅的住戶數/全社會的住戶總數；②住宅自有率=自有住宅的建築面積/全社會的建築面積；③住宅自有率=自有住宅的居住人數/全社會總人數。美國通常採用住戶數的統計方法。該指標不是一段時間內的統計量，通常是在某個調查時點進行統計，反映的是某個時點的住宅自有狀況。

住房自有率反映國家的住房自有化政策實施狀況。在世界各國，住宅自有化政策是刺激住宅市場發展的重要政策。除了國民經濟水平影響該指標外，其他配套住房政策如住宅保障制度、住宅金融制度等對該指標的影響也相當大。

縱觀美國的歷史，各級政府都在積極主動地推動土地和住宅的私有化，尤其在20世紀，政府出臺了一系列鼓勵“居者有其屋（homeownership）”的計劃和政策，具體包括：聯邦住宅管理局的住房抵押保險計劃；退伍軍人管理局的住房抵押擔保計劃；在全國範圍內推動住房貸款二級抵押市場的發展；修改稅法，讓利給住房使用者；提供必要的基礎設施等。美國很多城市居民依靠住房抵押信貸獲