房價之謎

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住房價格評價指標（1）

（1）房地產價格指數

房地產價格指數是動態描述一定區域內一段時間各類房地產，如商業、住宅和工業價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數，包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數、土地交易價格指數和物業管理價格指數等。

房地產價格指數通常被用來反映不能直接加總的社會經濟現象對房地產價格所引起的總體綜合變動態勢。房地產價格指數由一個個市場調查的資料構成的，這些資料來自不同地點的樓盤，時刻記錄著市場行情波動軌跡，形成一幅市場行情氣象圖，因而定量地研究指數執行軌跡並做出描述和預測，對於研究房地產市場具有極其重要的作用。由於房地產價格指數抓住了市場價格這一核心因素，對於市場行情的波動具有直接、及時的表現，從而成為了準確、系統描述房地產價格運動規律的主要經濟指標。

房地產價格指數一方面充當價格機制中的風向標，反映價格波動的幅度，利用價格指數反映市場的供求狀況。價格指數上升，說明供求趨緊，價格指數下降，說明市場供求趨緩；另一方面房地產價格指數可以被用來比較不同地域房地產市場的發展狀況和發展特點。在房地產價格指數的實際運用過程中，房地產價格指數既可以反映城市或地區的房地產市場整體行情變化，也可以反映不同物業型別變化情況；房地產指數的變動軌跡與其他商品價格指數或GDP的變化的比較分析，不僅能夠反映出房地產市場的週期軌跡，為研究宏觀經濟週期提供了重要的資料，也是經濟景氣狀況分析和預警研究的基礎。房地產價格指數用於指導業界活動，同時也是影響消費者行為和預期的重要參考。

（2）房價收入比

房價收入比是一個反映某國或某座城市居民購買商品住房的能力及其住宅房地產市場的供求關係的一個指標。

聯合國人類住區（生境）中心所釋出的《城市指標指南》中將房價收入比定義為：“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比”。國內關於房價收入比的定義五花八門，大致有模糊型和精確型兩種。房價收入比的模糊型定義為：一套中等水平住宅的市場價格（元/套）與中等水平的居民家庭年收入（元/年）的比例；而其精確型定義為：平均每套住宅的市場價格（元/套）與平均每戶居民家庭年收入（元/年）的比例。

房價收入比簡潔、有力地說明了居民的住房支付能力，即居民家庭不吃不喝、不穿不用以及無其他任何支出前提下購買一套住宅需要多少年。舉個例子來說，一個地區買一套房子要花40萬元，平均家庭年收入是8萬元，則房價收入比為5；另外一個地區買同樣的一套房子也要花40萬元，但平均家庭年收入是4萬元，則房價收入比為10。顯然，前一個地區的居民會對房價更滿意一些。當然，國內也有一些學者將房價收入比定義為住宅的市場價格與家庭年可支配收入的比例。

住房價格評價指標（2）

那麼，一般情況下該指標正常的範圍是多大？究竟有沒有國際慣例呢？

（3）房租收入比和租售比

國際上用房租收入比反映住宅租賃市場的有效供給和有效需求，通用的概念是房租收入比是居住單元的年租金中位數與租住者家庭年收入中位數之比。聯合國90年代初的調查資料顯示：各國（地區）房租與收入比的平均值為；我國北京地區為。根據國際上的統計經驗，房租收入比的範圍在之間比較合理。由於我國住宅租賃市場起步較晚，發展不規範，現行的統計制度也缺乏有關的資料，我國學者較少用房租收入比來衡量住宅租賃市場狀況，而較多運用“租售比”指標來衡量租金與售價的關係，進而判斷房價的高低。

通常所謂“租售比”；是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。從理論上說；計算“租售比”的方法是：假定將租房所需支付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行；算出包括銀行利息在內的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行；再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出；其結果就是住房的“租售比”。

根據市場經濟發達國家或地區房地產市場的一般規律；正常的房地產市場中；售價與租金之間存在一個較為固定的比例關係；房屋“租售比”約為1∶100。一般而言，國際標準的“房產租售比”為1：100，但這主要針對處於發展趨於