房價之謎

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（1）蛛網模型。即基於均衡的經典動態模型，有收斂和發散兩種基本模式。市場均衡透過價格來調整供求。為使價格能充分發揮調節作用，完善的市場必須具備下列兩個條件：一是市場行為主體能方便、及時地獲取有關商品價格的所有資訊；二是不存在制度上的阻礙來阻止價格調整。可見，房地產的特性決定了住房市場是非均衡的，如供給閒置、需求過度與價格上漲同時存在等特點。於是，在對房地產價格波動的考察中出現了對均衡模型的修正。

（2）閒置——過度需求模型。提出了一種房屋閒置與住房過度需求可以同時存在的模型，它用政府規劃用地和市場供需量的差別來解釋房地產市場的這種現象。這種模型在文獻中稱為非均衡模型，將土地供給的政府幹預作為造成閒置——過度需求的原因，可以解釋土地的閒置——過度需求的現象，但住房市場像對土地市場來說，受政府規定的總量控制要輕的多，閒置的商品房供給者根據市場產出的。另外，這種模型不能解釋住房價格長期上漲的現象。住房市場的有效需求不足，空置率在不斷上升的同時，住房的價格仍可能上升。這顯然不是在均衡點擺動。

（3）價格——租金模型。這種模型將租賃市場和買房市場結合起來分析住房供求的規律，得出住房的供求——價格規律不能簡單等同於一般商品。

（4）費爾——傑斐非均衡模型。1972年，20世紀70年代中期，美國學者費爾（）和傑斐（；1972）以美國的房屋市場為例，建立了第一個非均衡計量經濟模型，不僅提出了非均衡模型的基本形式，而且提出了模型引數估計的方法，認為其市場並不是均衡的，把房地產市場看作為非均衡市場能夠更加接近於現實經濟狀況。

（5）絕對非均衡模型。這種模型是在對瓦爾拉斯均衡假設提出疑問中建立起來的，實際交易量與供求的理論值之間的關係更遠，價格變數的調節作用更小。

國內關於房地產價格形成機制的研究

近年來，國內關於房地產價格形成及波動方面的研究越來越多，比較集中在四個方面：一是關於房地產市場供需均衡以及非均衡的研究；二是關於房價與地價的關係的研究；三是關於房地產泡沫的研究；四是關於房地產宏觀調控與房價關係等方面的研究。

徐滇慶認為中國房地產市場正處在一個非常特殊的時期，由於供不應求，資金流動性過剩，再加上全球性的資產重新定價，中國的房價在短期內將繼續上漲。並提出了政策建議：一是推進稅制改革，壓制房地產市場過度投機；二是加強金融監管，切斷由房地產泡沫經濟通向銀行系統的渠道；三是反對房地產寡頭壟斷，維護房地產市場的正常競爭秩序；四是規範土地市場，保證中低收入家庭的住房權利；五是增加廉租房和經濟適用房的供給，幫助低收入人群解決住房問題；六是防範由於房地產泡沫經濟崩潰導致爆發金融危機。

房價理論（4）

郭金興從房地產虛擬性及其波動規律的角度，透過由虛擬經濟的角度對房地產市場的國際比較，分析了中國房地產的定價方式及其價格波動的形式，認為房地產價格與宏觀經濟週期性波動密切相關，並根據國家統計局的資料對35個大中城市的房地產價格進行了分析，認為規模和購買能力是影響各地房地產價格的重要因素，而城市人口數量和經濟增長速度對房地產價格沒有顯著的影響。

王阿忠以規制經濟學和產業組織理論與方法為指導，研究了中國住宅市場政府經濟規制機理，設計了政府規制架構和各型別住房的價格經濟規制模型。其主要觀點與結論是：（1）中央政府應限制地方政府自身利益在土地市場上的無限膨脹，博弈均衡須採取組合式供給地價規制方式，以實現地價的平穩增長。（2）住宅市場的壟斷結構與產品差異性，導致市場呈弱價格競爭特性，透過供大於求達到降價的政策是無效的。（3）住宅市場的資訊不對稱導致市場參與各方極具價格上漲偏好，市場呈現非理性混合均衡狀態。政府應加大打擊利用資訊資源牟取暴利的力度。（4）針對住宅市場失靈現狀，政府必須注重長效規制機制建設，建立住宅產業經濟規制法律體系和組織架構，對住宅商品市場實行“二元”價格經濟規制，以防止價格泡沫的生成。（5）必須透過立法和制度設計，構建面向中低收入者的住房分類供應制度，以解決住宅市場供給結構失衡等問題。（6）應構建基於特許開發權競標的限價房兩段式競價經濟規制，探索多種形式的限價房和保障性用房價格與費率經濟規制方式，確保住宅建築質量等