房價之謎

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和城市化的快速挺進決定了住房消費將持續發展，入世帶來的新市場、舊城改造帶來的改善住房條件等五種因素將保持住宅市場的持續旺盛的需求。

2、業內專家派。代表人物是中國房地產業協會會長楊慎、副會長顧雲昌、中國房地產及住宅研究會副會長包宗華、中國房地產評估師協會副會長柴強。他們認為，中國已經出現了區域性地區房地產投資過熱，但目前房地產熱還不是泡沫經濟，當前我國房地產業是“總量不足、結構失衡”。筆者從我國房地產虛擬經濟與西方國家的差異的角度，認為與發達國家相比，我國房地產虛擬經濟總量不足，房地產虛擬經濟與實體經濟的關係失調，金融支援還遠遠不能滿足房地產業發展的需要，限制了居民的有效購買需求，造成居民住房需求強烈與商品房空置嚴重並存。房地產虛擬經濟發展的相對滯後，已經對實體經濟的發展形成制約。

中國房地產市場泡沫之爭（2）

3、政府主管部門。代表人物是建設部長汪光燾、建設部總經濟師兼住宅房地產業司司長謝家瑾、建設部副部長劉志峰、前國家統計局固定資產投資司司長李啟明。他們認為，房地產業基本處於平穩、理性的發展態勢，但部分城市有過熱現象。2003年1月初，在全國建設工作會議上，汪光燾部長提出，要全面整頓規範房地產市場秩序；主管房地產工作的劉志峰副部長也直言：“目前部分地區投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快，商品房空置量增加，出現了不同程度的‘過熱’、‘虛熱’和結構性問題，存在較嚴重的市場風險”，“少數地區經濟存在對房地產開發的依賴性風險”；住宅與房地產業司司長謝家瑾說，今年上半年建設部將選擇5～6個城市進行房地產市場預警體系的試執行，年底前推廣到全國35個大中城市。

最終，關於房地產泡沫的論爭以政府加強對房地產市場宏觀調控一系列政策的出臺而謝幕。2002年8月27日，建設部等6部委聯合發出《關於加強房地產宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》。10月中旬，建設部作出了“全國房地產市場總體上保持健康、快速發展態勢，但部分地區存在投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快和結構不合理等問題，個別地區問題還較嚴重”的基本判斷，並向國務院上報了《當前我國房地產市場執行情況分析報告》，該報告在年底的中央經濟工作會議前以參閱檔案的形式印發各地。繼央行貨幣政策執行報告兩次提出要防止（警惕）房地產泡沫的訊號後，12月初，央行宣佈對全國商業銀行房地產信貸業務執行情況進行全面檢查。2003年6月5日釋出了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀髮＇2003＇121號），對房地產信貸進行了風險提示，對開發商貸款、建築業流動資金貸款、個人多套住房貸款等提出了比較原則性的審慎性調控措施。隨後“收緊銀根”和“收緊地根”的政策連續出臺，拉開了持續多年的中國房地產宏觀調控的大幕。

到2007年底，近四年來，中央政府綜合運用行政、法律、市場等各種方式，臺了幾十項調控政策，從供給和需求兩個方面，覆蓋了土地、投資、規劃、建設、交易、物業管理等所有環節，但全國主要大中城市房地產市場的價格卻保持了較快持續上漲的總體趨勢，表現為：在同一地區房價的上漲從不同型別房屋的結構性上漲發展到整體市場的全面上漲，在全國範圍內，房價上漲則從一線大城市向中小城市蔓延，由東部發達地區向全國延伸。

事實上，房價的高低涉及到社會各個方面的利益，因此出於不同的角度，對這個問題的看法也是不一樣的。從政府來看，扮演著兩難的角色，一方面政府想穩定房地產市場，平抑房價；另一方面高房價也能給政府創造更高的土地收入和稅費收入。而開發商既希望保持高房價提升利潤，同時也不會把房價過高的“罪名”安到自己的頭上，也大都抱怨過高的地價，讓他們不得不提高房價。而廣大民眾的心理則十分矛盾和複雜，抱怨房價過高，自然是想能夠便宜的買到房子，但是另一方面呢，他們又希望自己的房子能夠保值、升值，持幣觀望中希望房價下降，購買後又希望房價上漲。

而到2008年隨著國內外形勢的變化，住宅市場出現了“價跌量減”的現象。2008年11月份以來，儘管政府各項刺激房市政策密集出臺，但並沒有出現全行業的降價放量促銷局面。進入09年一季度，關於房價走勢的判斷更是眾說紛紜。包括北京、上海等地方政府有關部門和領導都公開坦言房價過高，國家發改委、住建部等