房價之謎

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幹意見》提出要“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，11月建設部等9部委頒佈了《廉租住房保障辦法》和《經濟適用住房管理辦法》，對住房保障的範圍、保障方式、保障資金及房屋來源、申請和稽核、監督管理等各個方面各個環節進行了明確的規定，建設部也於年底設定成立了住房保障與公積金監督管理司。

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問題與困惑

可以說，這幾年房地產宏觀調控的力度之大，出臺政策之多，頻率之高，超過了任何一個時期，也超過了任何一個行業，然而，住宅和房地產市場的一些深層次的問題仍然沒有得到根本的解決，到2007年三季度前，房價和地價持續上漲的情況普遍存在。

然而，2007年下半年美國爆發了次貸危機，並逐步演變成為全球性的金融風暴，帶來國際國內宏觀經濟形勢的深刻變化，2007年10月後，深圳、廣東等城市和地區出現了房價下跌、交易量萎縮的現象，到2008年6月份以後，全國大部分地區出現了“價跌量減”的現象，部分地區和專案甚至出現了個人抵押貸款“斷供”、購房人集體要求退房等現象，房地產企業普遍出現資金緊張、融資困難的局面。

自5月份以來，瀋陽、西安、上海等15地陸續推出了針對房地產市場的一系列“救市”的做法，希望刺激房地產市場消費，挽回樓市的頹勢。11月初國務院常務會議決定調整宏觀經濟政策，實行積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，並明確要加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支援居民購房。12月17日*總理再次主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。2008年12月20日，國務院出臺《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》（國辦發〔2008〕131號）從六個方面進一步明確具體的措施，隨後各地也紛紛出臺了相應的政策。而進入2009年北京等城市和地區似乎開始出現市場回暖的跡象，但房價下跌的趨勢仍在延續。

如何認識當前中國住宅市場出現的價格居高不下現象？房價主要是受哪些因素的影響和制約？深入、系統地研究房地產價格形成的機制和波動的內在規律，可以在一定程度上發現當前我國住宅市場存在的深層次問題，預測住宅市場的發展狀況和價格波動的趨勢，為建立健全符合中國國情的科學、完善的住宅市場體系，形成成熟穩定的價格形成長效機制提供依據。

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中國房地產市場泡沫之爭（1）

2002年下半年，關於房地產業出現泡沫的輿論增多，聲音越來越大，包括來自政府政策層的警告。有些專家認為，當前中國房地產的價值與其價格出現了嚴重的背離，房地產的價格在短期內急劇上升，房地產市場出現普遍的嚴重的投機現象，房地產投資在短期內出現大規模膨脹，房屋出現明顯的空置。一些學者還根據發達國家的經驗，用房地產價格收入比和空置率這兩個主要的指標進行衡量，認為當前我國房地產市場出現了泡沫。目前各省市的商品房價格相當於我國城鎮居民家庭年收入的3．7～15．8倍不等，全國平均為9．84，而根據國際經驗，住宅價格相當於一般居民家庭年收入的3～6倍。只有少數高收入階層能夠買得起高價房。當這一階層的需求逐漸被消耗掉後，將會出現明顯的消費斷層，從而產生價格的虛漲，出現泡沫。

當然，也有學者認為我國與西方發達國家相比，在房地產價格收入比和空置率這兩個指標的計算標準、統計口徑上有些差異，不能進行簡單的比較。

隨著爭論的不斷升溫，進而引發了一場全國性的持續半年之久的關於“房地產泡沫的論爭。2003年4月一場突而其來的“非典疫情”使這一論爭暫告一段落。但8月以後，隨著各地房價的上漲，這一論爭又重新更加激烈。在這場論爭中明顯出現了幾派代表性的意見：

1、實業派。代表人物是中房集團董事長孟曉蘇、華遠集團總裁任志強、SOHO中國有限公司董事長潘石屹、華新國際總裁盧鏗等，他們認為，中國房地產行業處在成長調整期，房地產市場現在只是微熱，還沒有到過熱的程度，關於房地產泡沫的擔心是多餘的。他們認為，自1997年後半年開始，中國政府從根本上改變了若干重大政策方針，諸如貨幣分房、公房上市、銀行按揭、保障私產等，這些政策是啟動市場的關鍵因素。中國的總人口已超過13億，每年新增1；000萬以上人口，經濟的持續增長