馮侖和他的快意人生:風馬牛

第3部分 (第3/4頁)

產生的責任。

如果一個好的董事長不準備作出更優秀的決策，同時不準備承擔由此而帶來的所有的責任，那麼你就不具備參加董事會的一個基本條件。為了一次董事會，我有些天不斷地在開戰略務虛會。戰略務虛會就是不拘範圍，不決定事項，沒有主題，就公司的宏觀問題以及結合外部環境的變化，告訴大家今後有可能採取的幾個方向，看大家每個人的意見。這就是為作更正確的決策做一個前期工作。

比如說現在拿地一共有4種方法：

1。透過買賣專案的辦法拿到土地。這個方法目前在國內的一線地產公司當中還是相當主要的方式。萬科差不多每年有50％以上的地是這麼來的。

2。招標。以招標這種方式拿地帶來的問題就是政府關係。最近整個北京市所有這些雙限房專案，除了一個象徵性地給了萬科，其餘全都給了本地的國有企業。在土地方面充分體現的是政府很多短期的偏好和重點。

3。拍賣。現在全國出現了一個情況——房價即地價，現在拍賣幾乎是房價賣多少，地價就是多少，甚至有些公司拍賣地已經沒有上限了，所以最近屢創新高。在長沙有一塊地，拍了70億，重慶一塊地高達41億，杭州雅戈爾拿了一塊地，也是創造了當地的新高。最後的結果是，你在資本市場上融一次資，拿幾十億不夠買一塊地的，所以現在拍賣的門檻太高了，而且還有一個可能，就是你一年根本都拿不到。

4。拆遷、徵用、參與土地開發。走這條路節奏緩慢，得慢慢去熬。

面對這4種方法怎麼決策，精力怎麼分配？如果天天都等著拍賣，那麼按上市公司增長的要求會壓力很大，因為地價本身就這麼高；如果從一級開發做起，可能會低一點，但是時間又跟不上；去投標雙限房，經常拿不到；去買專案，又可能帶來一些法律問題，因為買賣的專案可能有法律上的障礙。所以在這種情況下公司就得作出決策。房地產如果是全運會的話，未來幾年運動員不超過200家，粗略算了一下，能參加決賽的大約五六十家，最後決賽決出前10名。

現在（2007年）全國有將近6萬家房地產公司，我們的市值排在第29名，在全國房地產的A股市場，如果加上我們非上市這部分，估計排在25~26名，我們初步可能有一個資格參加決賽，但到底能夠做出什麼，就看你的決策水平了。如果我們現在作了一個錯誤決策，我們可能就沒有了決賽資格。所以，這個時候我們的董事會要在這樣的環境下作出決策，保證我們3年以後能夠爭取在前10名。那麼現在怎麼決策呢？我現在天天想的、董事會要跟大家討論的就是這個，這件事情如果決策不好，資金、土地、人才這些資源用錯一個方向，就相當於把部隊引上歧途，而打不出勝仗。所以董事會需要作大量的準備和研究，來解決在這樣背景下的正確決策，這是最重要的，董事會要保持正確決策，其實最最重要的是保持決策者的資訊和思維方式是正確的，所獲得的資訊是足夠的。書包　網　。　想看書來

董事長的決策質量與責任意識（2）

上次開董事會我專門去了蘭會所開，因為蘭會所是北京最時尚的一個商業俱樂部，光裝修和裝飾花了3億元人民幣。這是俏江南的頂級產品，蘭會所的設計師本身就是紐約很有名的設計師，我在紐約看過他的作品。我希望我們的董事一定要換一個思維方式，不要提到商用物業就僅僅聯想到譚魚頭、良子捏腳、火鍋這些，其實商用物業的空間是可以用設計來改變它的價值的。所以我選擇了讓大家來這裡來開會，來學習和體會，讓大家對商用物業的看法有一些改變，開拓思路。

17號（2007年9月17日）馬上要開董事會，我請清華的杜博士給我們講房地產公司的增長極限是怎樣形成的，她做了一個數學模型。當外部融資沒有的時候，內部的融資、內部資源可以支撐的增長大概是18％。如果有外部融資，大概能達到30％左右的增長率，這些計算非常有意思，所以我已經安排下次董事會請她給大家介紹，跟大家討論。只有保持我們董事會的人員不停地有很多新的資訊進來，才能保持我們的決策團隊是一個優秀的團隊。與此同時，我個人要保持高度的興奮狀態，就是大量地關注、攝取有用的資訊。昨天（9月13日）我又影印了很多東西給大家看，就是任志強講的房地產的資本化的問題，王德勇講的上市只是競爭的開始。我是大量把這些資訊給董事會的人看，讓董事會能夠在作正確決策的時候有一個方向。

為了能夠參加決賽，我們分成3條線跟公司