策劃中國

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有一次，周帆應邀參與東莞市的一個小型的商業地產座談會，在會議上，周帆丟擲了一個觀點，引起一片譁然：東莞的商業地產，“出身”不同，但“死法”相同。

東莞市這些年商業地產如火如荼，許多大型商業專案不斷上馬。並且不少是在全國很有影響的專案，像華南MALL、第一國際等都是超級商業大盤。並且東莞的商業都比較上規模上檔次。

然而，近兩年，東莞的幾個有影響的大盤，都出現“門前冷落車馬稀”的蕭條景象，並且在招商方面都取得了成功，招進了不少國內有影響的名牌商家進駐，但由於運營環節沒有做好，導致專案現場沒有人氣，走進那些入駐的大型商城裡面，碰到的基本上全是售貨員，很少有消費者。類似這種現象，在全國的許多地方都不同程度地存在，也成了扼殺商業專案的主要瓶頸。所以商業運營比招商更重要，這是一個認識上的問題，如果不在認識上重視起來，依然無法從根本上解決問題。

【商業運營管理的三大中心任務】

在廣州的一個商業地產論壇上，周帆曾在會議上向所有到會的商業運營機構的老總們提了一個問題：你們認為，商業運營的中心任務是什麼？

大致有如下一些回答：

◆商業運營還是要放在招商工作之後。

◆運營方式的策劃最重要。

◆商業運營應該把重心放在商業格局的構建上，要在商業專案設計時介入。

◆統籌與協調

周帆聽了這些回答後，談了自己對商業運營的看法：商業運營不能等同於物業管理，必須要引起注意，許多商業運營機構，一不小心就淪落為物業管理了，遺憾的是，現在不少的商業運營機構都淪落為物業管理機構了，這也是導致商業運營失敗的一個不容忽視的問題。商業是確保可持發展的，一個專案如果可持續發展乏力，那麼就必然走向衰落。我認為，商業運營的幾大中心任務應該有如下幾點：　。。

六、補丁一：運營策劃——運營決定可持續發展（2）

一、推廣、維護和更新商城形象

一個新的商業專案，其形象尚不為公眾所熟知，之前開發階段，開發商主要是針對投資和經營商戶進行推廣的，而沒有對公眾做系統的專案形象推廣，商業運營的第一中心任務，就是要推廣商城的形象，擴大商城知名度與影響力，使商城深入民心。吸引公眾消費者來此閒逛購物。

商業專案在運營一段時間後，商城的形象會出現陳舊、老化、過時的現象，這就需要商業運營機構，及時對商城的公眾形象進行維護與更新，讓商城在公眾心目中保持恆久的嶄新形象，不至於隨著時間的推移而陳舊與老化。

形象決定人氣，是吸引消費者的重要因素之一。我們知道，電腦用久了，需要對系統進行更新，以確保正常執行，商城也是同理。

二、聚集商城人氣

我在全國各地奔波，看見為數不少的商業專案，招商、銷售都很不錯，並且開業後人氣很旺，然而在一年半載後，由於人氣漸稀，進駐商家沒有生意，便紛紛撤場，原本很旺盛的商城成了一座空城。

為什麼會出現這種景象呢？我想原因大家很清楚，就是商城的人氣沒有得到聚集，許多商業運營機構，在開始階段不錯時，就以為萬事大吉了，沒有在如何維持旺盛的人氣上下功夫，而只做些類似於物業管理方面的工作。據我所知，這種現象較為普遍，須引起重視。

【新商業運營理論：主題式運營】

三、主題式運營是未來發展趨勢，也是重中之重

做商業專案的開發與策劃，需要主題，主題式商業已經成為一種開發形態，並且在近年來非常時髦，似乎談商業開發與策劃，言必稱主題式商業，這已經得到大家的認可。然而，主題式經營還是一個新鮮詞，這是我自己創立的一種觀點。主題式經營是實現經營差異化的一種有效手段，並且主題式經營是經營服務的個性化體現。有人說，商業經營機構的運營模式與方法，基本上是大同小異的，換換包裝不換藥，多少年來，一直沒有找到新的突破。這也是商業管理機構得不到飛躍式發展的主因之一。

所謂主題式運營，就是確定一種明確的運營主題，然後以這個主題為總的指導方針展開，運營的環節設計與服務方式都必須緊扣主題。有了主題，運營和服務就有了中心思想，更重要的是有了區別於其它運營管理機構的個性。並且能令服務更加多姿多彩。

主題式運營的操作主要是有針