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對性地以標榜特定主題、特定商戶、特定商品的獨特文化理念為目的，開展各型別公眾性主題式商業經營活動，以主題文化聯結商戶品牌、以主題文化帶出專案特色，以主題文化刺激消費者慾望；最後，主題式運營的運用，不僅能提高專案運營的文化品位，還能給商家帶來單純銷售以外的更深層次的品牌推廣，同時能給消費者帶來豐盛的主題文化商業“大餐”，進而對商戶品牌文化的選擇和組合上，在商業經營管理公司對各行業文化深入認識的程度上，提出了更高的要求。所以，我倡議匯入主題式商業經營模式，是一種經營管理模式的創新。
商業地產開發與策劃的成敗，很大程度上取決於其商業運營的成敗；商業地產開發是商業運營的一個實物載體。商業運營商應在商業地產開發中占主導地位，以策劃為指導、開發為基本。有關商業專案的功能設定與佈局、招商、銷售等，都應該由運營商來主導，至少提出專業思路，為後面的運營奠定基礎與條件。
六、補丁一：運營策劃——運營決定可持續發展（3）
目前中國商業地產運營商主要分為兩大類，一類是開發商自己組建的運營機構；另一類是託管給具有豐富商業運營操作能力與經驗的專業機構。
託管在時下比較流行，大凡稍大點的商業地產專案，基本上都是採取這一做法，主要是借專業運營機構的品牌影響力來提高專案的影響力，實現快速招商與銷售的目標。但是迄今為止，中國的商業運營機構都是後期介入，嚴重削弱了運營在商業地產開發中所起的作用，運營機構在後期匯入的觀念必須糾正過來，運營意識應該從開發之初就必須建立起來，並且提前讓運營機構介入，參與到開發中來，這樣才能確保商業專案的最後成功。
商業運營的意義在於對投資戶提供售前、售中和售後服務，是吸引和打動投資戶的一種全程服務營銷策略。是可持續發展的保障，是投資者信心的落腳石。同時也是經營管理差異化的途徑之一。經營管理是商業專案開業營運和可持續發展的保證。
在江蘇蘇州市，有一個較大的專業市場，佔地面積400多畝，當時蘇州還有一個相同的專業市場在同時開發，並且規模更大，競爭比較激烈，開發商如臨大敵，決定請一家專業機構做顧問，開發商查詢了十多家全國有名的專業機構資料，經過反覆比較，決定選擇周帆顧問機構。當開發商的專案總經理掛通周帆的電話後，周帆顧問機構告訴開發商，可以先期接觸一下，但開發商要承擔周帆顧問機構派出接洽人員的差旅和食宿費用。專案總經理說，其它公司都是來找我們的，不需要我們提供任何費用，他們就派人來做調研。周帆顧問機構告訴對方：我們與他們不同。
專案總經理將這一情況告訴老闆，老闆很爽快：沒問題，所有費用我們承擔，請周大師自己過來一下吧。
周大師到達蘇州，對專案做了簡單考察後，與開發商座談，周大師給開發商講了商業樓盤操作的一些創新理念及對本專案的優劣勢做了一些分析。
當時，開發商已經開始準備開盤，確定了一個正式對外發售的日期，全公司上下都在緊鑼密鼓地為開售做準備工作。
周帆問開發商：“招商工作你們計劃何時展開？”
開發商說：“先銷售再說，具體何時還沒有確定。會放在開盤後不久。”
周帆又問：“商業運營呢？”
“在開業前兩個月開始籌備吧，還早呢，現在沒有時間考慮運營管理的事情，我們僅開售就忙得不亦樂乎，現在所有重點都放在開盤上了。”
周帆告訴開發商，這種做法是錯誤的，招商必須走在銷售之前，運營必須走在招商之前，而你們正好弄反了。你們將運營和招商放到一邊涼快去了，會導致嚴重後果。
聽了周帆的專業意見後，開發商的董事長大加贊同：“聽了周大師的意見，我們才知道我們表錯了情，把主要精力集中到銷售上去了，而將重要的運營與招商卻放到一邊去了。我很贊同周大師的觀點，運營在招商之前，招商在銷售之前。我們要調整戰術策略。”
於是開發商連夜召開會議，重新部署作戰方案。
後來開發商的老闆特地給周帆打電話，感謝周帆為他提供了這個決定專案成敗的關鍵性的思路。
思路決定出路，許多專案的操作失敗，主要原因也就是思路的錯誤。請專業策劃機構介入，就能很好地解決這個問題。周帆說，對於房地產開發來說，是資本運作，房地產就是實物金融，開發商一定要大氣，不能計較一些小
