策劃中國

第24部分 (第1/4頁)

4、媒體的策動。

5、受眾參與的策動。

【附件】

本方案是一個組合性的方案，由多個單項方案給成，本方案系總綱，其它單項方案如下：

1、動漫星城品牌營銷策劃實施計劃總表

2、動漫星城孫悟空、豬八戒、花木蘭標準形象徵集大賽方案

3、萬人簽名申請孫悟空塑像入園（入館）實施方案

4、孫悟空塑像進入臺灣藝術博物館實施方案

5、新聞炒作效果評測表

6、品牌營銷策劃費用預算方案

限於篇幅，其它單項方案在此不再詳列。

該方案透過後，決定放在動漫星城開盤後的一個月開始正式啟動，然而，遺憾的是，還未等本方案正式開始實施，動漫星城的招商就已經宣告結束，連原定的正式開盤計劃也一併取消了。在與開發商的接觸中，也經常聽到開發商為這個方案未能付諸實施而扼腕。開發商給這個策劃方案用了“三個最”作為評價：是一個最有高度、最具社會與政治意義、最具新聞影響力的創意方案。

五、商業專案策劃的兩個補丁

招商必須在銷售之前，運營必須在招商之前。

前面所寫的四種敘事方式，在業界被稱為“周帆敘事方式”。這四種敘事方式，主要是針對城市經營、各種工業產品和房地產住宅專案而言的，如果是房地產商業專案，則還有最重要的招商和運營沒有涉及到，為此周帆給商業專案打了“兩個補丁”：招商策劃與運營策劃。

對於商業專案而言，銷售僅是一個小小的環節，銷售得好，並不意味著專案的成功，招商和運營才是商業專案的重中之重。

周帆對商業專案運作給出了一個戰略性的思路：招商必須在銷售之前，運營必須在招商之前。

通常房地產商業專案的做法是：銷售→招商→經營。這是傳統落後的模式，也是許多商業專案陷入困境的重要原因之一。

而周帆提議，應採取新的開發運營模式，即：經營→招商→銷售，這是反傳統的模式。也就是先確定運營方式、然後進行招商，最後進行銷售。這樣做的好處是，可以強化投資買家的信心，並且因為運營和招商取得了成功，銷售價格可以一路走高，達到利潤最大化。

之所以採取這種模式，是因為運營是確保專案可持續發展的關鍵所在，投資客戶最關心的就是專案能否可持續發展。在確保可持續發展的基礎上，再招商，就可以吸引大牌、名牌商家入場，有效降低了招商難度，在經營和招商都得到順利進展的情況下，銷售就水到渠成，並且可望一路提高售價。

周帆指出，對於任何行業、任何產品而言，銷售都是不重要的一個環境，而是策劃成功的一種順帶結果。如果一個專案策劃不成功，想要依靠銷售來達到成功的願望，不是沒有這個可能，至少是非常渺茫的，同時也會表錯了情。

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六、補丁一：運營策劃——運營決定可持續發展（1）

★商業運營不能等同於物業管理，必須要引起注意，許多商業運營機構，一不小心就淪落為物業管理了。

★所謂主題式運營，就是確定一種明確的運營主題，然後以這個主題為總的指導方針展開，運營的環節設計與服務方式都必須緊扣主題。有了主題，運營和服務就有了中心思想，更重要的是有了區別於其它運營管理機構的個性。並且能令服務更加多姿多彩。

★商業運營的意義在於對投資戶提供售前、售中和售後服務，是吸引和打動投資戶的一種全程服務營銷策略。

★對於房地產開發來說，是資本運作，房地產就是實物金融。

★開發商如果小裡小氣，是做不成大事的，連一些策劃費、設計費和廣告費也節省或者剋扣的開發商，是註定成不了氣候的，即使能成功，也是偶然的成功，遺憾的是，有些開發商將偶然的成功看成是必然的成功，最後是自掘墳墓埋葬自己。

商業專案的運營一直以來，在開發商心目中受到重視，但實際地位卻如妾，像三姨太一般名不正言不順，總是被銷售和招商搶盡了風光。

我們曾經向許多開發商和策劃人諮詢過這樣一個問題：你認為運營與招商、銷售，哪個更重要？認為銷售更重要的佔大多數，其次是招商，運營排在最後了。

由此，我們也看出運營的地位了，中國大多數的商業都是因為運營環節沒有做好而導致失敗，也就在情理之中了。