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� 請簡單評述一下各大商圈升級的定位和特點。
我先談談對定位的看法，因為我理解的升級不是更改定位。按照我的理解，升級應該是在原有定位上進行調整和完善。如果是更改定位，那我覺得就該慎重。大商圈之所以是大商圈，核心商圈之所以有今天的影響力和地位，是因為大家認同它。如果市場發生了變化，根據市場的變化進行自身的調整和完善，這叫升級，我覺得這不叫更改定位，如果是更改定位的話就另當別論了。 。 想看書來
上海各大商圈再次升級原因何在（2）
定位的原則是，一定要簡潔，核心是在於簡潔、精準。用繁瑣的語言很炫、很煽情地來描述自己的定位，十有*已經背離了定位的核心，定位就是非常的簡單、非常的準確。
從這個角度來看，南京東路步行街這個定位和升級以我個人的判斷來說應該是成功的，不會有大的問題。因為它原來的客群是抓住了本地消費中高階的客戶，以及有大量的外地遊客。這個步行街在中國商業上的地位，按照我的想法在可以預見的時間裡是不可能發生更改的中華第一街。因為現在區域性的商業中心的崛起，實際上取代了它很多原來的功能，它定位成大眾的高階，我個人感覺還是比較精準的，對於它的未來我本人比較看好，不會有什麼問題。
另外一個是南京西路“梅泰恆”商圈的高階定位，我想也不會有大的問題，但是這次靜安商圈的升級還不是指“梅泰恆”商圈，而是指以越洋廣場、會德豐、東海和嘉裡中心二期、百樂門等五地塊形成的新商圈。嚴格意義上講，這不是升級，而是正在形成過程中的商圈。
淮海路的商圈受到的挑戰可能會比較大，雖然其“更時尚”的定位不會有太大問題，但購物環境的改造和升級將會遭遇挑戰，它的配套和完善，如停車位、進出交通的便捷性等導致淮海路可能面臨的困難大一點。
豫園，如果按照目前定位我本人不看好，可能要走彎路。現在它要引入大型的商業模式，引入高階的品牌，其實它是在更改定位，不是在升級。這麼做是很危險的，應該慎重。上海是古今中外文化交融的城市，那麼豫園代表的是傳統文化，並且也是個外地人、外地旅遊團到上海必去的地方。結合這樣的定位，只要對自身作一些調整升級和完善就行了，但核心的定位不能變。如果引入高階物業、高階品牌，去跟別的商圈搶客戶，定位雷同，我覺得這是自取滅亡。
最後一個避不開的就是徐家彙商圈，接下來還有四十幾萬平方米的商業區劃推出，形成核心商圈原本是沒有問題的。但我們知道，徐匯附近有一個規劃，有230萬平方米的一個非常大型的商業專案，在中山西路宜山路這個地方，定位也非常高，原始的資料我也看到了，但是我覺得非常擔心，也會引入奧特萊斯，做國際一線品牌。它們距離非常近，並且把商圈定位成全市級的，這個可能就會影響到徐家彙商圈的發展。這個專案目前還在規劃的初期，最終定型怎麼樣還不太清楚。
� 新一輪的商圈升級可否達到其預期效果？商圈升級要達到預期效果，最重要的是什麼？
我是針對咱們今天研究的這幾個傳統商圈來講的，如果要升級成功，一定得區分什麼叫升級、什麼叫更改定位。按照我的理解升級不是在更改定位，只是在完善和調整，自我調整，使其更適應市場的一些消費習慣的改變。
我認為，商圈升級要做差異化。差異化的前提就是要做市場細分，各自去抓自己的主流目標客群。舉個例子，比如七浦路成功的原因就是差異化定位。再一個，既然是基於自身定位的一個提升和完善，立足點應該是在硬體和軟體上同時更改。軟體的提升，就是要使商業服務、商業環境更人性化，實際上，上海的服務業所佔比例相對於全國其他城市來講已經非常高了，但是服務的意識、服務的水平卻不見得比中國其他城市好，這一點是急需提高的。而服務能夠創造價值，這是毋庸置疑的。
樓市泡沫或會破，不過不在近兩年（1）
訪談時間：（2010年2月7日）
� 請問李總，您對現在的樓市，特別是在房貸調整下的樓市有什麼看法呢？
我認為目前的調整是很正常的，成交縮量，部分的樓盤促銷，這是在2009年行情裡面沒有出現過的。有傳言說，有退房潮，但是我僅僅是從網上看到的，
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