驚天大逆轉的背後

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範圍在10％，房價收入比的合理區間是6~9倍，租售比的合理區間為150~230。雖然三項指標應該根據實際情況運用，並非一成不變，但其具有的參考價值卻不容忽視。

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4萬億下猛藥，救信心於絕望之際

面對全球金融危機日益演化為全球經濟衰退，中央強力啟動了刺激內需計劃。國務院出臺的新措施在2008～2009年新增加約4萬億元的投資。方案一經公佈，亞太股市主要股指普遍上漲；滬深A股漲幅更是超過6％。

僅僅一天後，統計局釋出全國2008年10月份CPI增速降至4�0％，創17個月以來新低，基於對國內經濟放緩可能會繼續惡化的擔憂，A股主要權重股幾乎全線大跌。而同樣的資料，如果放在一年前，CPI增速下滑肯定是振奮人心的訊號，眼下同樣的訊號卻成為了洪水猛獸。

市場過山車般的變化，反映了市場信心對經濟的作用力，說市場經濟是信心經濟實在非常貼切。

*在達沃斯論壇中指出：當金融和經濟危機到來的時候，經濟學家、企業家的信心尤為重要，人民的信心尤為重要。這個時候，信心比黃金和貨幣更重要。

這或許才是中央政府4萬億下猛藥，*要求“快、重、準、實”大力落實的根本目的所在。

信心對市場和經濟的影響，股市以及2007年民眾對CPI變化的反應，更能說明問題。眾所周知，中國A股指數從2007年5月30號調控後，股民的買入熱情非但不見減弱，反而一路高漲，即便是在6000點上方的高位，買盤熱情依然澎湃，原因就在於大家對後市的預期在8000甚至10000點上方。而當股指跌至1600點時，成交量依然趴在地板上，除大量資金被深套的原因之外，對後市悲觀預期是很重要的原因。

與股市的走勢相對應的是，據國家統計局資料顯示，消費者信心指數從2006年5月的93�8到2007年8月的97�3，一路走高，雖然這期間CPI漲幅從谷底攀升到高位，但並沒有影響消費者的信心，也沒有改變消費者的預期，但2007年底至2008年，雖然CPI在持續回落，截至2008年9月，消費者的信心指數已經低於2006年5月的水平至93�4。

這可以看出信心對市場和經濟的影響多麼巨大，在全球金融危機的影響之下，中國消費者的信心已經脆弱到崩潰的邊緣，這從此前中國人民銀行在全國50個大、中、小城市進行的城鎮儲戶問卷調查結果中也能看到。調查結果顯示，居民通脹預期雖然有所下降但對後市卻更加悲觀沒信心，居民的購房意願更是創十年新低。居民是這樣，企業更是如此，困難的企業被迫裁員，但是運作良好的企業基於悲觀的預期，也開始主動裁員。

其實過分的擔憂和樂觀，都往往是我們對於事實的把握不夠準確而導致的，當時的情形是市場的“熊市”思維，悲觀預期可能已經低估了中國宏觀經濟的基本面，並對中國經濟的發展造成負面影響，持續下去，對中國宏觀經濟發展將極為不利。

就事論事，中央4萬億的刺激經濟方案，劃分到兩年，每年投入2萬億，如果扣除之前已經列入投資計劃的資金，這次刺激經濟方案中的新增資金，就絕對數字而言並不算多。況且還存在政府主導投資的成功率和效率問題，監管不嚴滋生*的問題，但這些也許並非中央出臺投資方案的核心考慮，如果能就此扭轉民眾對經濟的悲觀預期，功莫大焉。

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4萬億中期利好，埋下逆轉伏筆

2008年11月5日，國務院常務會議決定，中國採取十大措施，在接下來兩年內投資4萬億元，以刺激經濟。會議第一次採用“積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策”來描述中國的宏觀經濟政策，並罕見地用“出手要快、出拳要重、措施要準、工作要實”的要求執行新的經濟刺激計劃。

該訊息於2008年11月9日正式公佈後，A股市場在其後的一週中連續上漲，甚至帶動了海外股票市場的上揚。

這是1998年以來中國再一次實行大規模的經濟刺激計劃。

中央近期出臺的“新十條”和*總理部署七項落實工作，對房地產行業的影響，概括來講：中期是利好，短期和長期均為利空。

（1）中期利好。房地產作為支柱產業，與宏觀經濟的狀況緊密相連，良好的宏觀經濟基本面是促使房地產業良性健康發展的基礎。“新十條”著眼於拉動內