別拿投資太當事

第9部分 (第3/4頁)

因素。

在這三方需求中，推動房價走高的原因又是投資需求。

因此，面對全國乃至全球的購房需求，有限的北京土地供應自然也就無法解決緊張的供求關係了，房價上漲無法避免！

●“限外令”是有效的需求管理型政策

自2006年新政以來，政府開始意識到北京房市供求矛盾中的涉外因素，2006年7月21日市建委緊急出臺了《關於境外機構、個人購買商品房簽約有關問題的緊急通知》，開啟了住房市場的限外令。這一政策有效地遏制了外籍人士的投資性購買（包括投機性需求）。2007年2月2日北京市建委出臺《關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》，將“限外令”從“緊急狀態”轉為更加細化和規範化、可操作的常態政策，可以預計，這一限外政策將有效地治理外資購房中的投資因素和投機因素。這一政策從宏觀調控上來看是一種需求管理型政策，將有效地減少房市中的有效需求。

限制“京外需求”應成為北京房市政策考慮的因素。

僅僅限制外籍人購房是難以從根本上緩解北京房市需求壓力的。北京的政治、經濟、文化等區位優勢是吸引京外人士購房的重要因素。近幾年來，大量的京外人湧入京城購房。龐大的“國內京外”群體來京購房更是推高北京房價的重要因素。事實上，如果能把這部分需求控制住，北京房價即可控制住。

那麼，北京房市該不該對京外需求設限呢？

我認為從目前來看，有以下兩個理由可以支援此策：

其一，當前北京房價高居不下，京外需求是一大重要原因，而京外購房的投資性很強，自住型理由不是很充分，房屋利用效率低。其中還不乏百姓關注的與收入不平等（行業性）、腐敗（官商結合型）相關的在京投資性置業。書　包　網　txt小說上傳分享

6宏觀政策（4）

其二，北京宜居型城市的可持續發展必須控制人口，因此，不能單純向剛性的需求妥協，應該走向管理型政策，控制住房需求，而不是加大土地供應量。近二十年來，北京常住人口增加了553萬人，年均增加萬人，尤其是近三年，北京每年增加居住半年以上人口萬人。如此下去，北京將“人滿為患”，何談宜居。

●經濟適用房和限價房政策要防止矯枉過正

北京市政府的政策取向表達了一個良好的政府願望。但是，從政策目標與效果來看，要防止矯枉過正。

北京市的經濟適用房的問題不僅僅在於供不應求，而是無效供應。去二手房的買賣與租賃市場調查一番就可清楚，為何有限的經濟適用房供應卻能成為二手房市場的一大主體。如果不改變這種狀況，那麼有限的經濟適用房與限價房對於模糊不清的需求者來說是沒有意義的，北京老百姓的住房難問題仍然得不到解決。

因此，在大力推出“兩個一千萬”之前，政府部門應儘快出臺新的經濟適用房細則，而且必須做到以下幾點，方能堵住房市漏洞：

第一，儘快推出“內迴圈”制度細則，將經濟適用房的產權回收，切斷經濟適用房上市交易的出口。目前有大量的經濟適用房在二手房的買賣市場交易，這是不符合中國住房保障制度的，經濟適用房絕對不應作為謀利的手段、投資的工具。

第二，對已購經濟適用房人員的收入進行嚴格的動態監測與核查，對違規購買（如提供虛假資訊等）的經濟適用房（如房主收入高於中低水平者）進行強制性回購，使之進入“內迴圈”體系。

第三，對申請經濟適用房者的資格設限門檻提高，一是將收入上限下調，北京市建委提出的4萬元上限標準是比較科學的；二是要從單純的收入指標擴大至收入、群體（如保證拆遷、城中村整治、危房等特殊群體），還應對居民的在京生活年限來進行限制。如首都高校群立，每年留京的高校畢業生及外地進京畢業生數量龐大，他們也是經濟適用房的需求者。但是，從一個城市生態來看，城市青年不應成為城市新建住房的主力軍，人力資源的流動性有利於增強城市的人力資本質量，也有利於城市經濟的發展。如果城市青年在政策上享受到住房的優惠，從客觀上會由於住房而導致人口流動性下降，造成北京人口的只進不出的人口增長壓力。事實上，北京在這幾年的房市中，就已經走到了這一惡性迴圈的境地。因此，經濟適用房可以對在京工作和生活年限上設限，如規定在京生活與工作五年方可享受經濟適用房政策。

因此，綜觀北京房市局面，房地產政策