越南"危機"

第3部分 (第1/4頁)

2005年河內和胡志明市中高檔住宅售價高達1200～1800美元/平方米，一般公寓售價則為400～600美元/平方米。面對房價上漲的誘惑，部分高收入者轉向購房投資，使資金保值增值。這也推高了中高檔住宅的價格。

因此，越房地產開發以中高檔住宅小區和公寓樓為主，面向企業領導、商人、律師等中高收入階層。相對而言，廉租房、分期付款房、低價位房數量不多，樓盤單一，可選空間有限。越南政府將河內、胡志明市等作為試點省市，開發中低價位住宅，由銀行提供50～60％的貸款。住宅建成後主要面向公務員、企業員工、軍人、外來人口等中低收入階層。

然而，　越南房地產以自發性的地下交易為主，透過大大小小中介機構進行，交易憑證也五花八門，交易方式存在許多漏洞，得不到法律有效保護。地下交易盛行的原因，是交易者希望逃避徵稅。與中介相比，合法交易中心數量有限，區域分佈不合理，而且手續繁雜，房屋評估、登記註冊、法律諮詢等服務短缺，難以滿足交易需要。此外，各級政府不公開土地規劃、房地產投資規劃和專案等資訊，也給少數人獵取進行投機謀利，擾亂市場秩序留下可乘之機。

越南大部分房地產企業規模小，自有資金不足，融資渠道窄，過多依賴銀行貸款。房地產業缺乏多層次融資支援。銀行出於風險考慮，嚴格控制放貸。這些都為國外資金參與開發房地產創造了條件，但外資主要投資於寫字樓、酒店等資金回籠較快的專案，對居民住宅建設投資不多。

據越南公佈的統計，近兩年河內和胡志明市A類、B類寫字樓出租率高達95～100％，出租物件主要是外資企業和金融機構，需求仍在不斷增加。至今，越政府已多次組織召開大型國際會議，如亞歐首腦會議、APEC系列會議、東盟首腦會、中國—東盟首腦會等，各國代表團頻繁來越。各國遊客也熱衷來越旅遊，每年來越國外遊客達350萬人次，星級酒店長期供不應求，4～5星級酒店入住率高達85～90％。據越南研究部門估計，到2010年河內和胡志明市仍各需4～5星級酒店客房約7000套。

為鼓勵外商投資於房地產，尤其是商品房住宅區，越政府出臺了相關優惠政策，規定凡投資用於出售和出租商品住宅區專案的外國投資者均可享受稅費優惠，關於地租，外國投資者在租地期間可減免用於建設商品住宅區所佔地的租費；對於外國投資者需交納租費的土地（建築本身佔地以外部分），自租地合同簽訂之日起，可免3年租費；對於緩建或暫緩運作專案，外國投資者可在緩建或暫緩運作期間減免50％的租費。關於所得稅，根據專案所在地區不同，外國投資者享受不同稅收優惠，即：在特別貧困地區投資的商品住宅專案所得稅率為10％；在貧困地區投資的商品住宅專案所得稅率為15％；在其它地區投資的商品住宅專案所得稅率為20％。

革新開放以來，越南經濟發展迅速，城鎮居民收入普遍提高，出現一批年收入約2～3萬美元的中等收入者，多數人願意購房保值，對中高檔住宅需求較大。而越南海外僑民多，每年僑匯達20～30億美元，主要用於投資和資助國內親友，民間資本數額可觀，有購買中高檔住宅的基礎。此外，隨著外資不斷增加，國外在越工作人員愈來愈多，購買和租用中高檔住宅的需求也日趨旺盛。

由於越南經濟持續的快速增長，帶動了房地產市場也在不斷升溫，而且由於越南房地產歷史欠賬的問題，導致房屋需求巨大，越南統計數字表明，2007年越南房地產市場需求量大約在700～800萬平米，而實際市場供應量只有區區100多萬平米，缺口巨大，以至於好的樓盤開盤時需要市長或者書記批條子才能買到，而且是全額付款（交易基本為現金），兩年到三年後才能收房，房地產市場異常火爆。

沒有隻漲不跌的股市，也沒有隻跌不漲的樓市。有人認為房地產是最好的躲避通貨膨脹的投資，但事實告訴我們，當惡性通貨膨脹來臨時，房地產同樣會回到價值規律的基本原則：價格與價值是需要回歸的。

懷抱“房地產是最好的躲避通貨膨脹投資”觀念的人，忽略了房地產投資的兩個重要薄弱環節：一個是房地產是有成本的，二是房地產市場也是有周期的。

。。

“短矛長矛”越南盾

一個國家貨幣功能是否紊亂是一個國家是否陷入嚴重經濟危機的重要標誌。不管是搶購也好，囤積黃金美元也好，包括股市滑坡，房價跳水在內，如此等等，就