家樂福在中國:十字路口

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商業物業服務的開發商。但是還是存在大量問題，其一是商業物業本身的選址問題，其二是物業的設計問題，還有就是業態組合的問題，經營管理問題。雙方之間的溝通還不是很順暢，許多開發商不懂商業或是一知半解，在我所接觸的大量開發商中，感覺真正懂得商業需求的還是鳳毛麟角。書　包　網　txt小說上傳分享

家樂福的地產經（5）

商業房地產必須緊緊圍繞商業開發，就像賣產品必須緊緊圍繞市場一樣。進入商業地產開發之前，開發商一定要了解商業，並從商業的角度去思考問題。因為商業地產開發無論是經營模式，還是業態組合與選址，都與住宅開發存在極大差異。長期以來，國內商業房地產開發和現代商業之間存在著許多利益衝突，兩敗俱傷的現象時有發生。究其根源，商業房地產與現代商業之間是一種供求關係。開發商是供應方，商家是需求方，現在需求依然旺盛，雖然總供給過剩，但有效供給卻明顯不足——有大量的商業房地產專案，但是符合要求的很少。

因而，如何實現現代商業與商業房地產的有效對接成了急需解決的難題。要實現商業與地產的有效對接，有必要從以下這些方面進行：

1�戰略對接；

2�業態組合對接；

3�設計規劃對接；

4�盈利模式對接；

5�專案程序對接；

6�經營管理對接。

所謂戰略意圖對接，就是開發商必須清楚商家的戰略部署，瞭解這些商家不同業態的發展戰略是什麼。例如，在武漢，家樂福已經開了這麼多店，如果還一廂情願地認為它還將開店，而總部卻沒有計劃，這樣的想法就會顯得很盲目。因為商家每年開店都是有計劃的，想要突破它的計劃很難。不清楚商家戰略意圖和發展計劃，盲目開發商業房地產是非常危險的。

業態組合的對接也很重要。大賣場的業態是針對日常消費的顧客，而百貨則是針對個性化消費的。如何設計比較合理的業態組合，十分講究，不是憑空想出來的，必須透過與有關商家的頻繁互動才能做出來。我們不能絕對地說有大賣場的地方不能有品牌店，或者有品牌店的地方不能有大賣場，必須透過專業的調查，透過合理的業態分佈組合，才具有現實性和可操作性。其實這是藝術與價效比的平衡，做得很漂亮，有藝術感，專案包裝很到位，但還得真正考慮到它的實用性問題，這樣才能達到一種平衡。與此同時，購物頻率也影響著業態組合。不同的客流之間的購物頻率不一樣，百貨購物頻率每週只有一次，或者一個月有兩次，而大賣場平均可以達到每月三次。根據這樣的研究，才能搭配出合理而又有效的業態。

規劃設計的對接只有在開發商、設計師和商業專家的互相配合下才能成功。不同業態組合最後應該反映在建築設計中。很多商業房地產的設計沒有顧客動線，區域分割有，但往往也很不標準。另外，電梯的位置、踏步梯、自動坡道、客梯貨梯的設計也應該考慮到商業的需求。此外，還有消防設施，因為不同的商業對消防設施的要求也是不一樣的。層高、荷載、外立面、隔油池等，都是設計時必須考慮的。建築設計絕對不能單獨由設計師完成，而是在與商業專家共同探討的基礎上完善。因為商業專家懂得商業佈局和經營，設計師常常不懂這些，雙方在共同參與中各司其職，才會創造出既實用又符合需求的商用物業。

盈利模式是商家和資本最為關心的事情。不管怎樣的商家租售策略，最後還是要落實到商業經營。開發上的盈利模式要為商家經營創造良好的條件，這樣才能使商家獲得穩定回報並作出長久經營的計劃。如果商家生意冷冷清清，將會對各方造成極大損害，也許開發商透過一個專案賺了幾個億，但它在政府眼中的形象，在公眾眼中的形象受到了嚴重損害，這種短期行為勢必妨礙企業的成長。如果企業要長期經營下去就一定要改變這種短視行為。正規的商業企業對法律風險的控制要求很高很多，如果商鋪經營不下去，小業主們往往會採取極端的辦法把主力店堵死，搞垮。碰到這種情況怎麼辦？有效的措施就是實現雙方的盈利模式的對接，充分尊重商家的盈利模式。

家樂福的地產經（6）

專案程序一定要與商家溝通，達成時間上的對接。開發商經常面臨這樣的處境，商用物業規劃做好了，要開工了，但還不知道商傢什麼時候能定下來，怎麼辦？管它呢，先建了再說！這種情況在前幾年非常普遍。其實質是因為開發商在前期沒有與商家好好溝通，不清楚商家需要多