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的土地不是產權，而是70年的使用權。這就有了土地招拍掛政策得以繼續執行的可能，因為只有不出賣土地的所有權，這項政策才能透過憲法。嚴格地說，產權可以上市交易，而使用權只能私下交易。
中國式地王，高房價的起源（5）
儘管這樣，香港模式的一系列問題還是在20多年後的今天爆發了。土地的招拍掛導致了大規模囤地和炒地的現象；預售體制，也就是香港人的炒樓花，成了瘋狂炒樓最便捷的通道；銷售也是沿用售樓處體制，我們稱為汽車4S店式的銷售，脫離了監管，導致資訊、政策、法律均不透明，才有了政府在交易環節一再增加稅費的機會；三級市場的門店制，其實充滿了欺詐和攜款而逃的事件。
還是讓我們先來看看土地招拍掛的例項吧。
遠的我們不談，就從深圳“九萬三”談起。深圳“九萬三”是深圳香蜜湖的一塊政府出讓用地，因其總佔地面積93544平方米而得名。但是，“九萬三”在深圳地產業內人士的心目中，早已超越了土地的概念，而變成土地營銷炒作最成功的案例，成功得足以上教科書了。
香蜜湖被稱為深圳第三代富人區。第一代是20世紀80年代的羅湖、銀湖一代，以別墅而出名，老羅湖的怡景花園別墅、銀湖的山莊別墅是其代表作，現在還有很多深圳的成功人士居住於此。深圳第二代富人區是20世紀90年代的華僑城、蛇口一線，開始興起豪宅概念，以小高層、高層豪宅居多，現在賣到3萬元左右的產品當年開盤價就5000元左右，當然也還有一些數量很少的別墅和聯排別墅。深圳第三代富人區就是指現在的香蜜湖和紅樹林一帶，早年以東海花園和東方玫瑰園而聞名，在“九萬三”招拍掛時，又建有水榭花都、熙園、香榭裡等樓盤。當時，水榭花都一期2003年開盤時均價僅為7000元，還不太好賣，但在2007年已賣至50000元了，這是後話。
進入2004年，隨著金地·香蜜山的入市，水榭花都3期、中旅國際公館2期、景煜花園蓄勢待發，香蜜湖片區的豪宅風暴越吹越烈。但是“九萬三”是既具有湖景又有低密度，自然環境和人文環境都相當優越的地塊，在深圳絕無僅有。為此，不少業內人士認為，要在新一輪的豪宅競爭中勝出，香蜜湖是一個關鍵，業內甚至傳出“得香蜜湖得天下”的口號。所以，緊靠水榭花都的“九萬三”，在招拍掛前就已經被媒體炒得火熱。綜觀2003年的土地拍賣，3月，萬科以億元的天價，擊退聯手作戰的招商華僑城，一舉奪得坂雪崗地塊，並創下了2216元/平方米的關外地價新紀錄。年底，招商華僑城再度捲土重來，聯手將有寶安地王之稱的尖崗山收歸囊中，成交價高達億元。“九萬三”的命運將會如何？是否能拍出天價？中原地產總經理李耀智當時認為，“九萬三”的最終拍賣價格可能會在6500元/平方米左右。由於所涉及的資金龐大，所以本次拍賣基本上可以講是大開發商之間的遊戲，中小型開發商可謂有心無力，所以也基本上排除了黑馬的出現。與此同時，置業國際的董事總經理羅志聰也有同樣的看法。羅志聰說，香蜜湖地塊的稀缺性是業內公認的，它是新一代豪宅的代名詞。他認為在市區擁有如此大面積的地塊，加上優越的環境，決定了這塊地的價值高昂，所以在今次的拍賣中，出現天價的可能性極大。不過，最終起決定因素的是開發商對今後市場的判斷。至於黑馬，他認為出現的機會微乎其微。另外，他認為由於涉及的資金龐大，加上後期開發的規格比較高，對資金是一個重大考驗，因此會有多家開發商聯手參與開發的可能性，自然，在拍賣會上就會出現多家開發商聯手競拍的可能。 。 想看書來
中國式地王，高房價的起源（6）
4月16日，“九萬三”面積達93544平方米的地塊在深圳土地房產交易中心拍賣，由於其位於香蜜湖豪宅地段，引來了深圳品牌地產商傾巢出動，最終該地塊以億元拍出，樓面地價高達7252元/平方米，住宅樓面地價則達到7400元/平方米，創下拍賣地塊深圳樓面地價最高紀錄。這個價格超過了當時深圳關內住宅的平均價格，隨後，深圳房價一路猛漲，到2006年4月，深圳關內房價首次突破10000元大關，到2007年6月關內房價很快突破20000元大關。所以，談深圳樓市泡沫，不能不談“九萬三”，而“九萬三”正是自有地王以來炒作得最具影響力的地王，直接為土地價值樹立了一個標杆。此後，麵粉開始貴過麵包，這是人們怎麼也不可能設想的高價。
樓市生態鏈，
