房價博弈

第9部分 (第1/4頁)

入的途徑與方式，特別是對外資進入後的影響要作全面評估；二是目前國內央行貨幣政策調控的傳導性，並根據結果重新採取有效的應對政策，而低利率政策是目前國內房地產調控效果不佳的重要方面。比如，美國利率上升到一定程度，上個月美國全國房價就下降近10％，利率對房地產市場的重要性就是如此。

總之，房地產作為這一輪國內經濟增長的動力或引擎，如果房地產投資過熱不能夠得到有效的調整，那麼整個國內宏觀經濟要取得實質性進展是不可能的，而且這種過熱隨時都可能導致整個國內經濟過熱出現反彈。對此必須密切關注。（本文定稿於2006年11月12日）

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中國房地產市場宏觀調控與問題

一、 房地產宏觀調控為何價格越調越高

近幾年來，中國房地產宏觀調控持續不斷，特別是2006年房地產市場宏觀政策更是出臺頻繁，有“國六條”、“國六條”細則，有徵收二手房交易所得稅、限制外資進入、有土地宏觀調控與管理、銀行信貸緊縮等，但是這樣多的政策出臺對房地產市場影響如何，儘管一系列的房地產政策出臺給市場帶來不少不確定性，也讓一些沒有實力的房地產開發商膽戰心驚，但由於所出臺的房地產政策的和緩性，它對房地產市場的影響基本上不大。

首先，從房地產開發投資來看，1～12月完成投資額萬億元，同比增長，比2005年的高2個百分點。其中商品住宅投資同比增長，比上年同期高個百分點。而且房地產投資快速增長已經從以往的東部沿海及特大城市向內地二線以下的城市轉移。比如1～12月份東部、中部、西部房地產開發投資增長分別為、、，即在東部房地產投資增長的同時，房地產市場的投資過熱已經由東部向中西部或全國蔓延，即使在一些內地的中小縣城也是如此。當中國房地產投資過熱蔓延全國時，中國經濟投資過熱要想降下來就不容易了。

其次，房地產投資快速增長；必然會導致大量資金湧入房地產市場。而銀行的資金大量湧入房地產市場，必然會導致銀行信貸規模快速擴張。如從1～2月央行公佈的資料來看，新增人民幣貸款9814億元，較2006年同比增長近2700億元，一季度銀行信貸增加額達到萬億元左右。從房地產開發投資資金來源來看，2006年1～12月房地產開發投資資金26880億元，同比增長幅度，資金總額同比增長了5702億元。而2006年房地產開發投資資金來源增長最快的是銀行貸款，同比增長為（2005年同比增長為），金額同比增長為1429億元；利用外資同比增長為（2005年同比增長為），金額同比增長為142億元；其中外商直接投資同比增長為（2005年同比增長為），金額同比增長為億元；自有資金同比增長為（2005年同比增長為），遠遠低於2005年的增長速度，金額同比增長1548億元；其他資金來源同比增長為（2005年同比增長為），金額同比增長為2601億元，其中定金及預收款（一般是指居民住房預售資金）同比增長為17％（2005年同比增長為），金額同比增長減少了386億元。

從這樣一組國家統計局資料可以看到，儘管2006年以來中國房地產宏觀調控的力度不小，但是銀行進入中國房地產市場資金卻在快速增長。而這種快速增長是在房地產開發商自有資金增長下降情況下發生的。而且住房預售連續兩年增幅下降的情況目前又開始回升。從房地產開發投資資金的快速增長主要來源來看，主要表現在以下幾個方面：一是國內銀行信貸，二是其他資金來源，三是利用外資。從上面的資料來看，2006年房地產利用外資增長幅度是較快，但由於往年的基數小，利用外資增加金額的比重仍然十分微小（總額僅394億，僅佔）。外資進入房地產資金並非房地產開發商所言增長很多。而房地產開發投資資金來源增長主要是銀行信貸及其他資金來源兩個方面（其他資金來源主要是定金與預售款）。為什麼政府在管住銀行信貸的情況下仍然有大量的銀行信貸進入房地產市場？而且其增速大於2005年近1倍。這並非中國商業銀行不知道房地產市場存在的風險，也不是銀行監管部門監管不力，而在於商業銀行利益之驅動使然。不管是從已經披露出來的銀行基層的窩案還是來自銀行高層的貪汙大案來說，這些案件無不是與大量的銀行貸款進入房地產市場有關，無不是與商業銀行的不法人員在房地產市場上的尋租行為有關。正因為銀行信貸進入房地產市場是銀行與銀行中的腐敗分子短期