房價博弈

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這筆巨大的國有財富溢價，不是流入國家財政，也不是讓絕大多數人來分享這種成果。由於過高的房價使得絕大多數人成了利益的受害者，比如“中國房奴”的出現，而中國的房地產開發商及地方政府則成了這筆巨大財富溢價最大的收益者。

因此，從以上所理解的來看，中國房地產市場的公共性應該包括以下幾個方面的內容。首先，既然住房問題是一個重大的民生問題，既然房地產市場發展的根本法則是改善居民的住房條件問題，那麼政府對房地產市場發展就得以重大的公共問題來思考，而不是僅僅作為房地產的市場發展問題，也不是僅僅出自某種需求傾向於某部分人的問題，它所面對的是全體的國人。既然是面對著全體的國人，由於全體人民的階層、財富收入水平、對住房需求偏好、不同的居住文化等方面的原因，如果對房地產的問題不採取公共性決策方式，那麼其所出臺的政策要滿足全體人民的不同的對房地產市場的需求是不可能的，而且部分的傾向性容易造成一些利益損害。

可以看到，近幾年來，為什麼政府對房地產市場的宏觀調控越來越多？同時這些政策所採取的效果則不夠理想，從而迫使政策對房地產調控的政策則越來越多。其問題所在，就在於政府職能部門一直狹隘地把中國房地產市場僅僅看做是一個私人品市場的問題。如果僅是由少數政府部門來內部確定，這就使得中國的房地產市場要達到相關利益者的利益關係的平衡根本就不可能，即在城市不同收入階層、農民工、地方政府、保障性住房開發商等之間達成利益平衡根本就不可能。

其次，中國房地產市場的公共性不僅在於每一個人基本居住權的保障問題，而且在於中國的城市化、房地產市場資本化過程中巨大的財富溢價如何分配的問題。這裡既有土地的溢價，也有土地附著物住房建築的溢價。這筆每年大致有2萬多億元的房地產巨大財富的溢價，本來就是全國人民一筆巨大的財富。但是如果把房地產市場僅看做一個私人品的問題，那麼這筆巨大的房地產溢價就會被看做是房地產開發商及地方政府能力、經營的結果。從而讓這筆巨大的財富輕易地流入少數人手中。

早些時候，房地產開發商能夠以十分低的價格從政府手上透過協議轉讓獲得大量的土地，並把這些土地囤積起來、甚至於把房囤積起來推高房價，從市場的角度來看，從住房的私人品性質來看，房地產開發商這樣做無可厚非。甚至於市場上流行的觀念是房地產企業利潤最大化是其本性，但是問題就在於政府沒有把房地產作為一個公共性問題，沒有把房地產市場的巨大溢價看做是全國人民共有的一筆財富，而且輕易地被房地產開發企業獲得了。可以說，如果沒有政府的城市化過程，沒有政府在城市過程中的大量基礎投資與服務投入，那麼這筆城市化過程中房地產的溢價是不可能產生的。比如，為什麼在國內一線城市的住房價格比較高、土地值錢，而在一些窮鄉僻壤的地方土地及住房則不值錢？關鍵的問題就在於政府對這些地方所投入的不同。如果把政府這些巨大投入僅僅是作為房地產開發企業的利潤，這對全體中國的居民來說是不公平的。比如，目前一些發達地方政府都把當地的土地及土地收入僅作為地方所有，那麼它對國有土地制度下經濟落後的地方來說也是不公平的。

最後，中國房地產的公共性還表現在房地產市場政策議程設定的公共性。因為，在任何社會中，政府的資源都是有限的。面對著這有限的資源，在具體決策之前，政府不得不作出抉擇。那麼為什麼有些房地產市場問題會公開討論，而另一些問題則被排斥在外。其關鍵問題就在於，我們民眾必須瞭解，政府在制定房地產市場政策時，其議程是如何設定的？誰參與這些議程的設定？如果房地產政策議程設定被少數精英分子所影響，甚至於被嗓門很高、善於表演的少數利益集團所影響，那麼民眾關注的問題與政策制定者的關注的問題就會南轅北轍，就有人就會利用一些表象的東西來攫取其集團利益，甚至於會用一些冠冕堂皇的名義來掠奪絕大多數人的利益。近幾年來，中國房地產市場出臺的政策可是多之又多，但是在我看來，不少房地產政策不僅內容不是公共性，而且在政策議程設定上不具有公共性，從而使許多重大的房地產市場問題，特別是涉及廣大民眾切身利益的重大問題不能夠進入房地產政策議程設定。如果一些重大的房地產問題連政策議程設定都無法進入，那麼這些問題要解決更是不可能。這也就是目前中國房地產問題的關鍵所在。

總之，公共性是房地產市場最為重要的方面，房地產的公共性要討論的