房價博弈

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雙贏的事情，正因為這些事情即使敗露出來違法成本卻是極低，那麼中國的商業銀行豈不會讓大量的銀行信貸湧入房地產市場？

從已有的一些資料可以看到，中國銀行業進入房地產市場資金，不僅有正式的渠道，而且也有非正式的渠道。就是在銀行信貸緊縮的情況下，一些房地產企業透過關聯企業把銀行的資金投入到房地產市場。這樣，即使是出現中國宏觀調控或信貸緊縮對房地產市場影響也不大。

我們也應該看到，從房地產開發投資其他資金來源來看，這部分資金來源中；銀行貸款、定金與預收款為13398億元（後者是個人住房消費預售款）；佔其比重近50％。剩餘的部分看上去與銀行信貸無關，但實際上並非如此。這部分資金一是各種委託貸款，但所佔的比重不會太高。比如某些社保資金及一些單位信託資金。而更多的可能是透過房地產關聯公司貸款及其他方式進入了房地產市場。這些資金同樣是來自銀行信貸。因為，無論是在民間信貸市場還是委託貸款，其成本都大大高於來自銀行的資金成本（比如目前民間信貸市場平均利率達17％以上，而銀行信貸的基準利率只在6�12％左右）。也就是說，中國房地產市場的資金無論是直接的還是間接的，基本上都是來自國內銀行信貸。

再舉一例，2006年末北京銀監會要求各家商業銀行對於自有資金低於35％的房地產開發商不得貸款，禁止向未封頂的樓盤發放按揭貸款，立即就有大量的房地產開發商群起而攻之。本來，防範中國商業銀行風險是銀監會的基本職能，他們從行業的角度提出其專業化的要求也是毫無疑問的事情，但一些房地產開發商僅是從其利益角度出發加以反對，司馬昭之心路人皆之。

中國房地產投資過熱之所以不能夠降下來、之所以銀行資金大量進入房地產市場，就在於房地產的價格一直在快速飈升。不過，從政府公佈的資料來看，2006年全國房價上漲應該是不高的，即6％左右。但為什麼會有房地產價格上漲不高而對房地產宏觀調控不斷的情況呢？這裡可能會有房價指數原始資料收集的真實性問題，也可能會有房價指數統計的科學性與規範性問題。對於前者，如果房價的原始資料是來自於房地產開發商自報，是來自於地方政府房地產管理部門歸納，那麼面對中央政府的宏觀調控，這些企業及地方政府自報的房價資料能夠高嗎？這一點不妨留待讀者思考。

對於房價指數的科學性與規範性問題，在此必須指出目前這樣的一種房價統計指標體系是以各地方一手房的平均房價來計算的。這種平均房價不僅不科學不規範，因為用一手房不同的產品進行價格比較是無法來確定這些產品漲跌的，而且也容易為各地方政府操縱當地房價變化。

正因為各地房價快速上漲，近幾年來對中國房地產市場的宏觀調控就成了十分頻繁的事情了。但是，為什麼越是對房地產宏觀調控，其各地的房價越是快速上漲？在這裡，有一個問題我們必須明白，即如果政府的房地產宏觀調控是要穩定房價，那麼，這實際上是對中國房地產市場的價格作了一個隱性擔保，即如房地產開發商所說的中國房價只能是上漲而不能是下跌。

從今年的政府報告來看，2007年政府對房地產市場的發展目標已經表述得清清楚楚了，即房地產宏觀調控就在於改變居民房地產消費模式、調整當前不合理的房地產結構、生產更多的中低檔的產品、遏制房價過快增長，就在於生產更多的中國絕大多數民眾都有支付能力的住房產品，以適用和諧社會中國絕大多數居民住房條件的改善。為了達到這些目標，今年中國政府將改變以往的調控方式。

二、 從打擊錢權交易入手整頓市場房地產

2007年4月6日中國政府有關部門公佈，將從4月起開展一場大規模的房地產市場秩序專項整治行動。這次八部委對房地產市場秩序專項整治，不僅時間將持續一年，而且涉及的範圍廣泛。如將圍繞房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易問題的關鍵環節和重點部位展開，要對在建並已進入商品房預售環節的房地產開發專案進行全面清理，並對有投訴舉報的專案進行重點調查。可以說，這次對房地產市場秩序專項整治的開展，不僅表明了政府2007年房地產調控政策深化與細化，也表明了政府希望用可操作性政策來強化對中國房地產的宏觀調控，來緩解房地產市場與中央政府所強調的民生政策基本精神的衝突。

而這次房地產市場宏觀調控的核心就是嚴厲打擊房地產市場的錢權交易。比如，這次專項整治最為重要的是