房價博弈

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括新增人口）。可想而知，北京花這樣大的力氣來建造經濟適用房所能夠滿足的人口也僅是5％，那麼其他城市要透過這種方式來化解居民的住房問題更是不可能。大家也可以看到，1998~2005年北京建經濟適用房達1773萬平方米，但實際上解決居民住房所佔的比例有多大也就一目瞭然了。

更何況，目前北京經濟適用房採取定向分配的方式，即把經濟適用房的購買指標完全劃撥到各級地方房管部門。這種對經濟適用房的歧視性分配，不僅加劇了城市居民住房的不公平，也是對城市其他居民住房分配的一種制度性掠奪。而且一旦經濟適用房分配成為一種權力管制的資源，投機者利用經濟適用房設租與尋租也就不可避免了。

還有，有人說政府可能建築限價房來解決居民的住房問題。在這裡，我們不討論限價房的建築的量有多大，我們只考察一下限價房是如何來定價的，就會發現政府要把限價房作為住房保障體系來推廣幾乎是不可能的。大家都知道，房地產市場是一個資金密集、生產週期長及風險高的市場。如果政府劃撥出的土地要求房地產開發商建築的住房定價在某個區間，即低於住房的市場價定價，那麼在房地產市場繁榮時期，或房地產市場價格上升時期，這樣的定價肯定會有市場，其生產的住房也能夠賣出；如果房地產市場出現週期性的逆轉，即房地產市場處於價格向下調整時期，那麼限價房的價格可能會高於周邊市場商品的價格。在這種情況下，生產限價房的企業的產品可能無法銷售出去，那麼這些企業出現的風險肯定要求政府來承擔。如果這樣的事情發生，政府有沒有能力來承擔這樣的風險。如果沒有能力，這種限價房的推廣意義又有多大。

我們現在再回到對限價房生產量的討論上來，那麼限價房究竟生產多少才合適呢？還有這種限價房購買物件又是誰？如果限價房真的是低於市場價，那麼在房地產市場繁榮時期，其生產的量又是如何滿足消費者的等等。這一系列的問題說明限價房的推出會讓國內房地產市場越來越複雜。

總之，中國房地產宏觀調控的核心是建立中國的住房保障體系，但這個住房保障體系仍然是以市場為基礎。首先是要針對中國實際情況把中國的房地產市場定位為消費者市場，就得明確規定房地產市場發展的宗旨是居民消費者的市場，政府的政策就得圍繞著這個定位讓市場生產的住房是絕大多數居民有支付能力的產品，而不是目前的高房價。在今年總理的報告中這點已經十分明確，但是同時也認為房地產市場是投資市場，但要有一定的比例，但我認為消費與投資比例如何在實際工作中來劃定是一個相當困難的事情。特別是在土地為公有、金融資源為政府所壟斷等的情況下，政府更是有能力來保證房地產市場消費者定位及房地產市場的價格在什麼價位上。如果我們明確了房地產市場生產的產品就是面對中低收入民眾，那麼以什麼經濟適用房、限價房等來調整目前市場上的房價水平也就不必要了。而且，在今年總理的報告中，明確提出要遏制一些地方房價過快上漲，這是好事。但是透過什麼方式來遏制呢？這就得看政府出臺的政策了，而房地產市場如果是投資品市場，僅是增加供給是解決不了問題的。因為當這個市場是投資市場又無風險投資時（房價只上漲不跌），那麼一定會吸引大量投資者進入。在這種情況下，最大住房供給都不能解決供不應求的問題。只有房地產是消費品市場時，增加供給才能夠調整市場供求關係，價格才能夠得到調整。

還有，在房地產市場宗旨明確之後（生產絕大多數民眾有支付能力的住房），政府可以透過貨幣化補償、利率優惠、稅收優惠等方式，對不同收入水平的居民採取不同的補助政策。這樣絕大多數居民可以根據自己的不同情況在政府的幫助下進入不同的房地產市場。因此，目前中國住房保障體系要做的就是明確中國房地產市場發展模式及宗旨。如果這些根本的要旨不確立，其他許多政策只能及市場之表而不能及其裡。

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房地產宏觀調控的常態化與效果

從2004年起，房地產一直是國家宏觀調控的主要物件，而且這種宏觀調控一年比一年出臺的調控專案多。先是“國八條”（其實這個檔案也不過是把過去一些關於房地產方面的規則重新組合在一起，其中有新意的地方不多）、“國六條”（這個檔案最大新意在於用硬性技術性規則來調整住宅市場的產品結構），以及最近的24號檔案、359號檔案及39號令。

對於最近的幾個檔案，媒體將這些檔案的