房價博弈

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其次，房地產宏觀調控的中期目標。房地產宏觀調控的中期目標，有以下幾個方面要密切關注。一是房地產物業稅制定與出臺。如果能夠制定一部公正、公平、有效的房地產物業稅，那麼對房地產市場利益關係能夠起到很大的主導作用。因為，透過房地產物業稅可以讓房子多的房子好的房地產投資者多交稅，而對於住房條件差、房子少的少交稅甚至於免稅。二是住房結構的調整問題。住房結構的調整能夠改變目前市場產品結構，也能夠改變目前不適應中國的房地產市場發展模式。政府在“國六條”細則有詳細的規定，但要落實下來得有一個過程。三是住房保障體系的建立。建立住房保障體系並不僅是建立廉租屋，而是一個體系，是一個包含各層次收入居民的體系。只不過，在這個住房保障體系中，不同收入層次的居民所獲得的保障不同。

再次，就是房地產市場的長期目標，就是將中國房地產市場發展的宗旨用法律的形式固定下來。比如，在美國，其《房地產法》就明確規定，房地產市場發展的基本宗旨就是要生產居民居住舒適安全、絕大多數居民有支付能力的住房。中國作為社會主義國家，特別是我們政府是一個心繫民生的政府，我們政府房地產政策更是應把國家的房地產市場用法律形式落實到國內絕大多數居民居住權上來，並透過這種居住權的落實讓國內每一個民眾來分享中國社會主義市場經濟發展的成果。因此，從這個意義上來說，中國的房地產市場發展長期目標就得圍繞著上述宗旨來進行。如果這樣，那麼對建立中國的和諧社會將起到重要作用。

總之，政府對房地產市場宏觀調控，應該讓其目標多層次性，比如針對性地把房地產市場宏觀調控目標分解為短期目標、中期目標、長期目標。讓房地產調控目標顯現多層次性，不僅容易讓房地產調控目標更有針對性，而且更容易讓政策目標細化及具有操作性。（本文定稿於2007年3月28日）

房地產宏觀調控的核心是什麼

對於國內對房地產的宏觀調控，目前市場上一種主流意見是，這幾年的房地產宏觀調控效果之所以不好，之所以越是調控房價越是快速飈升，就在於政府的住房保障體系沒有建立起來，就在於目前國內生產的廉租屋、經濟適用房太少，就在於政府沒有履行對房地產市場的公共職能。因此，要化解目前絕大多數民眾無法進入房地產市場的問題就得多建廉租屋、就得多建經濟適用房，甚至造出一種限價房，透過這樣的住房產品來建立起有效的中國住房保障體系，來化解目前國內民眾對住房價格過高而無力承擔的矛盾問題。其實，如果政府的房地產政策真的是按照這個思路，不僅不能解決中國絕大多數居民的住房問題，而且也會讓國內房地產市場問題越來越複雜。

首先，就目前中國的居民收入水平來說，基本上絕大多數居民都處於中低收入的水平上，特別是那些經濟落後的地區的民眾以及農村的居民更多是收入水平低的。在這樣一個前提條件下，如果這些民眾的住房都是透過住房保障體系來解決，那麼我們居民的住房問題可能又會回到1998年住房改革的原點，即國內絕大多數居民的住房只能透過政府福利分房來解決。我想盡管8年來中國經濟有很大的改善，政府財政實力也增強了，但如果要回到1998年住房福利分房的原點，政府是沒有這樣大的財力來承擔這種責任的。

按照現在市場流行的住房保障體系的思路，要建立大量的廉租屋，那麼這種大量的廉租屋又是多少呢？它解決的住房物件又是哪些人？按照發達市場體系情況來看，廉租屋只是解決那些完全喪失工作能力、殘疾人、老人等住房的問題，而且在美國這個比重不會超過總人口的3％～4％。假設中國把這個比重上升到10％，那麼仍然還有許多民眾的住房需要解決。

有人說，其他部分可以透過經濟適用房來解決。在這裡，我先不討論這種經濟適用房的合理性與否。如果我們先假定這種經濟適用房是一個合理的制度安排，如要北京三年拿出“兩個一千萬”來建經濟適用房及限價房，如果這些住房的建築面積每套在50～90平方米之間，取中位數每套70平方米，那麼兩千萬平方米住房相當於30萬套住房。30萬套經濟適用住房對於有1700萬人口（600萬戶，以2006年統計數）的北京來說，同樣是杯水車薪，所佔總居民戶口的比重只是5％（這時還不包