房價博弈

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出臺稱作2007年的“房地產新政”。其實，對於最近出臺的一些關於房地產市場的檔案，並非如媒體所誇張的那樣什麼房地產新政，但是如果能夠把這些檔案的基本精神制定為可操作性的規則，並透過這些規則把檔案的基本精神落實下來，那麼房地產市場將會發生大的變化。

首先，對於24號檔案，它的基本精神是，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。也就是說，面對各地房價快速上漲，政府已經意識到房價快速上漲已經不利於城市低收入者的住房保障問題，並希望建立一套有效的住房保障體系或採取“雙轉制”的方式來解決城市低收入家庭居住問題。也就是說，24號檔案開始朝著有利於絕大多數民眾住房改善方向、建立起適應中國的房地產市場發展模式上邁了重要的一步，它既是對2003年國務院關於發展房地產市場的18號檔案的糾偏，也是十七大報告中所強調的住有所居的政策體現。

同時，我們也應該看到，在24號檔案中，它的第一句話就是，“住房是重要的民生問題”，即把中國的房地產市場發展首要任務看成改善居民的基本居住條件，把住房的民生問題看做是房地產發展的根本，而不是如18號檔案那樣把中國的房地產市場發展僅看做為支柱產業，僅是如何拉動GDP增長，僅如何來擴大內需。可以說，儘管24號檔案沒有對整個房地產市場發展有重新界定和重大的戰略改變，但其中所包含的精神已經表示了政府對房地產市場發展看法有了一個根本性轉變。即未來房地產發展就在於如何改善全國人民的基本住房條件，如何提高全國人民的住房福利水平。而且這個檔案的基本精神也已經反映在黨的十七大報告中。但是，由於24號檔案對城市低收入者的住房保障所覆蓋的範圍太小，與廣大民眾住房要求還有些差距。這也就是政府希望如何透過市場來解決居民的住房問題。為了達到其政策目標，央行與銀監會出臺了359號檔案。

對於359號檔案（即央行和銀監會發布的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》），其目的是要加強商業性房地產信貸管理，以便來化解目前房地產市場所存在的一些問題。359號檔案的基本點就是對國內房地產市場的購買，作一個住房消費與住房投資的區分。作為住房的消費，為了保證每一個公民的基本居住條件，政府不僅希望用保障性住房來讓低收入民眾的居住權得到保證，也希望透過政府的各種優惠政策讓一些不能進入保障性住房的民眾有能力進入商品房市場。因此，對於購買消費性住房的民眾來說，無論是利率還是首付，政府仍然是採取優惠政策。而發展房地產住房消費也是保證國內房地產市場得以真正發展的根本所在。對於投資性住房來說，提高首付比重及貸款利率，讓住房的投資者既然投資就得以市場法則行事，即投資者進入房地產市場投資，只能獲得市場平均收益率。為此，投資者就不能享受消費者的購買住房的優惠，就得以市場利率來對待。這種政策，也是中國未來房地產市場之走向。可以說，如果國內房地產市場在信貸政策上能夠對消費與投資作出清楚的界定，那麼目前房地產市場存在的一些困惑的問題就會被理清楚。從這意義上說，央行在信貸政策上對投資與消費清楚的界定是目前中國的房地產市場得以健康發展的第一步。

比如說，在359號檔案中明確規定，90平方米以下的按揭首付比重為20％，90平方米以上的為30％。利率仍然採取優惠利率。但是這必須是自住，必須是第一套住房。現在網上甚至於一些中央級媒體都在說，新的信貸政策會讓更多的中低收入的民眾更加買不起房子，359號檔案更不利於廣大中低收入者。其實這些言論一是沒有看清楚359號檔案的內容，二是或者清楚359號檔案的內容而另有所圖，妄想煽動民眾對新的信貸政策的不滿。其實，廣大民眾決不要看別人如何評論，大家只要看一下359號檔案，這些煽動性的言論不破即解，根本上就不值得批駁。我希望廣大的民眾擦亮眼睛，自己看一下359號檔案，這種檔案只要看一下報紙，看一下網站上的東西就可找到。

對於359號檔案，目前爭議最大的是第二套住房如何來界定的問題。比如說，359號檔案關於第二套住房的理解，本來這是一個十分簡單的問題。第二套住房在法律上應該以家庭為單位而不是以個人為單位。因為，按照法律，在婚姻存繼期間，家庭的財產是共有的，沒有哪一個家庭為了購買住房會把其共有財產分割處理。但是，我們一些商業銀行見利忘義，而且連基本的法律常識都不顧，