房價博弈

第5部分 (第2/4頁)

多數城市裡的居民尚且無能力這樣做，那麼農村居民更是無能力進入高房價的市場。

也就是說，住房的需要與人口結構有關（請注意這裡是“需要”而不是“需求”，需要是個人對商品的慾望，需求是個人有支付能力的購買），但住房的需求與人口結構關係不是太大。住房的需求主要是與居民支付能力有關，與房價的高低有關。如果市場生產的住房是廣大居民沒有支付的產品，那麼居民最大的對住房的需要都只能是潛在需求而不是現實的需求。而這潛在的需求與人口結構有關，但是現實的住房的需求則與人口結構沒有多少關係。更何況，就目前的人口結構的變化來看，城市居民的獨生子女政策，不是家庭的擴張而是家庭的融合。在這種情況下，如果不考慮居民的支付能力及房價，那麼家庭對住房套數的需求只會減少而不會增多。所以，目前市場上流行的從高考人數來推導國內房價只會上升而不會下降在邏輯上是不成立的。（本文定稿於2007年6月10日）

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僅是增加住房供給不能穩定房價

最近有人宣稱，國內房地產市場宏觀調控基本上到位了，只不過是落實就可以了，特別是今年的政府報告明確地指出要增加住房的有效供給、調整住房的產品及確立住房保障體系等，只要這些政策一一落實，那麼政府穩定房價的目標也就慢慢地見成效了。

本人則認為並非如此。一般來說，市場經濟核心是什麼，就是價格，就是價格機制。如果房價的水平不能夠透過好的市場價格機制得以調整，僅是調整產品的結構，那麼這是無法觸及房地產市場核心的。

那麼目前國內房地產市場價格水平是高還是低，當然，從國家統計局公佈的資料來看，這幾年來的房地產市場銷售價格漲幅都不大。比如，全國房屋銷售價格指數，2003年上漲；2004年上漲；2005年上漲；2006年上漲。也就是說，這幾年房地產價格上漲幅度都低於居民可支配收入增長幅度。既然房地產價格的上漲幅度不大，居民“有能力”來承擔，政府這幾年房地產宏觀調控也就多餘了。

但實際上，政府又為什麼接二連三地對房地產市場進行調控呢？看來與房價指數的科學性與規範性有很大關係。也就是說，政府公佈的房價指數與居民現實生活中購買消費價格偏離較大。因為，目前這樣的一種房價統計指標體系是以各地方一手房的平均房價來計算的。這種平均房價不僅不科學不規範，因為用一手房不同的產品進行價格比較是無法來確定這些產品漲跌的，而且也容易為各地方政府來操縱當地房價變化。從市場的意義上說，用一個地方不同時期的一手房平均房價來作比較，其實是在用不同的東西來比較，不一樣的東西有不一樣的價格，如何來確定其是漲是跌呢？只有二手房市場價格的變化，同一商品在不同時期表現為不同的價格，這才能確定房價的漲跌。比如，從北京天通苑二手房的價格來看，目前達到5500元/平方米，從2003年起上漲一倍以上。北京的房價連經濟適用房的價格上漲都是這樣，如果商品房價的上漲幅度更大。可以說，幾年來房地產宏觀調控後，國內房價不僅沒有得到一定程度的遏制，反而，引起全國房價全面飈升。

正因為各地房價快速上漲，近幾年來對國內房地產市場的宏觀調控就成了十分頻繁的事情了。

但是，為什麼越是對房地產進行宏觀調控，其各地的房價越是快速上漲？正如有人所說的對房地產的宏觀調控成了國內房價上漲的理由。

實際上，這只是現象，問題的關鍵並不在這裡。比如說，房地產開發商一直在強調房價上漲的理由是，市場有剛性需求，市場的住房產品供不應求，因此政府只要增加住房的供給就能夠讓上漲的房價下來。真的是這樣嗎？如果是其他商品可能如此，但是對房地產市場來說則不是這樣，特別是對中國的房地產市場來說更不是這樣。

很簡單，如果房地產是一個可流動的產品，如果房地產是一個完全消費的產品，那麼居民的消費總是有限的，價格上漲完全可以透過增加市場供給來解決。但房地產市場則不是這樣。因為住房既是消費品，也是投資品。當住房是消費品時，那麼住房的價格可能由住房供給與居民需求來決定。而居民的住房需求總是有限的。如果住房是投資品，那麼情況是完全不同的。

如果住房是投資品，投資者對住房的投資，就在於投資者對住房投資收益的預期。如果投資者預期住房的價格上漲，投資收益率高，那麼投資者就有強烈的動機進入市場。在目前中國，政