房價博弈

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房價，那麼，這實際上是對國內房地產市場的價格作了一個隱性擔保，即如房地產開發商所說的國內房價只能是上漲而不能是下跌。

其實，如果對國內房價來說是這樣一個隱性擔保，那麼國內房地產市場的價格是很難向下調整的。

目前，北京的情況也是這樣，近幾年，北京房地產開發投資快速增長，其佔整個北京固定資產投資的比重也快速增長，如2003年為、2004年為、2005年為，對房地產市場大量投資，住房的供應豈能不快速增長？而且居民對住房的需要豈能有這樣的增長速度？但是當大量的住房成為投資品或當大量的居民都進入房地產投資時，住房的供應同樣會不足，而住房價格豈能不漲？有媒體調查表明，目前北京市有一半居民進入房地產投資市場。如果這樣房地產投資市場的需求是永無止境的，其價格也肯定會上漲。

房價上漲，進而會推動房地產投資，會推動銀行資金大量進入，從而又會進一步推高房地產的價格快速飈升。這或許就是目前北京房地產的情況。北京市政府有關部門對此好好思考過嗎？僅僅增加經濟適應房及限價房的供應能夠改變目前的房價嗎？如果對此不能夠有清醒的認識，北京房地產市場真的會走上上海房地產市場之路了。（本文定稿於2007年4月30日）

高房價勢必嚴重削弱城市競爭力

經過幾年對房地產宏觀調控，儘管從這幾年政府公佈的房地產價格變化來看，2003~2006年全國房價上漲分別為、、、，2007年1～5月上漲5�7％，但中國大城市房價的上漲（無論是一手房還是二手房都是如此）沒有停下它的步伐，反而在近兩個月迎來新一輪全面上漲的浪潮。比如，在深圳，在過去的一年半的時間裡，深圳經歷了一次史無前例的房價狂飆，平均房價從2005年的7000元/平方米上漲到接近16000元/平方米，上漲了129％，僅2007年前6個月，房價就上漲了50％。

面對全國不斷上漲的房價，面對著各地房價上漲所帶來的嚴重社會問題，目前社會上流行一種似是而非的觀點，就是高房價能夠提升城市的競爭力。在這些人看來，高房價可以把城市中的“較低層次的人”趕出去，而讓有競爭力的知識精英進來，並由此來提升該城市的競爭力。對於這樣的言論，不僅在一些業界人士那裡盛行，而且也在一些地方政府官員那兒也有市場。但是實際上無論是從理論上來說還是從經驗上來說，這是一種似是而非的觀點。

那麼對於業界來說，為什麼會大量宣傳與製造這樣的言論？最為根本的不僅是在為過高房價製造一個成立的理由，而且是其利益所在。因為，大家都知道，由於房地產市場的特性，房地產市場不僅是一個生產週期性較長的市場，而且是一個容易導致壟斷性的市場。如果房價快速飈升，房地產開發投資利潤就會更高，房地產開發就容易利用其壟斷性定價賺更高的利潤。比如，在深圳房價快速飈升中，一個樓盤的市值可買下整個伊利集團。有開發商私下坦承：“現在樓盤的利潤率已經高到讓我們不好意思的程度了。”這就是房地產開發商主張的高房價意義所在。

那麼，對於不少地方政府來說，為什麼也會十分欣賞這種“高房價能夠提升城市競爭力”的似是而非的看法？其根本就在於，一是對於各地方政府來說，高房價是房地產市場繁榮的主要標誌，而房地產市場的繁榮則能夠在最短的時間內拉動當地的GDP快速上漲，使地方政府的業績在其任內即刻表現。即房地產市場的繁榮是體現當屆政府GDP最好的方式。

二是高房價一定會推動當地地價快速上漲。地價上漲增加地方政府的財政收入，也為地方政府少數權力者創造了更大的尋租空間。很簡單，國有土地，本來是全國人民的共同財富，它不僅涉及過去現在全國人民的利益，也涉及到未來全國人民的利益。如果地方政府能夠在短期內讓國有土地在市場上進行交易，不僅能夠把過去的社會財富轉化為現實資本和財富，也能夠把子孫後代的財富折現為現任政府的財政收入，而且也能夠即刻體現本屆政府的業績。這樣的好事，對地方政府的權力者來說，完全是無本生大利的事情，地方政府當然有動力來推高房價。

三是高房價自然容易聚集經濟風險及金融風險，但由於房地產生產的同期性，這就使這些風險可能在短期或當政者任內不會發生。只要高房價的風險向後聚集，當屆政府就有動力推高房價，然後讓這種推高房價的風險讓下一任者來承擔。也就是說，風險延後性也為地方政府推高房價創造了條件