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人會公佈出來的！而且開發商改容積率也需要付出不少灰色成本，各部門都要在其中分肥。很多公開的土地拍賣其實就是作秀。如果沒有一定的關係，有關部門如果不給改容積率。開發商就沒這麼多利潤了，那才叫微利呢。這也是為什麼土地建設領域為什麼會出現那種“前赴後繼”的情況的根本原因。
當然，如果容積率沒有搞定，開發商一般會延遲開發，或者乾脆囤地。不過，這也需要處理好某些關係，因為很多地方有規定拿地後兩年內必須投入開發。但這也只是明面上那麼說，實際上還是雷聲大雨點小，這主要取決於關係。
改好了容積率，就可以開工建設了。但建設費用按照目前的市場情況，基本上都是建築方墊資，開發商所投入的資金其實很少的。地基出土後，打通了關係，搞到預售許可之後就可以開始預售了。而預售的時候，無數的房地產代理公司擠破頭，開發商基本就是待價而沽。實際賣的時候都是把比較不好賣的戶型和樓層先拿出來賣，好朝向好賣的都是先留著。所以開盤的時候很多都有優惠。而這些“優惠”其實並沒有那麼優惠的。
“如果預售不理想，那就需要找銀行了……”陸宋元點了一支菸，吞出一個個菸圈。而在煙霧之中他的臉上那種意味深長的微笑，讓雷濤有種稀裡糊塗的感覺。今天所聽到的這些，他就像在聽天書一樣。而這些資本運作對於他來說的確是很陌生的。但對於陸宋元來說，陸家就是搞融資出身的。當初幫著國家在國際上融資，後來在國內也是做信託之類的金融業務。這裡面的內幕，沒有比他更清楚的了。
在房地產業內，開發商和銀行有著“夢幻組合”的稱號。這主要是因為銀行其實才是房地產開發最大的堅強後盾。不論是企業貸款，還是擔保融資。沒有銀行的幫助，開發商是沒辦法把整個資金鍊條理順的。
從買地開始，很多開發商就是拿手中的房子、土地等等作為抵押換取的銀行資金。而如果造好的房子沒有賣出去怎麼辦呢？
如果按照一般人的想法，如果房子賣不動，那就是價格太高了，降價是很自然的事情。但其實不然。開發商完全可以“假按揭”，自己出首期款讓自己親信的人以個人的名義大量購買開發商自己的房子，然後成批的向銀行按揭，開發商就拿到房子的全款了。
等到以後房價上漲了，扣除銀行利息，賣給真正的使用者。那是開發商還可再賺一次然後再轉按揭。
“比如，你開發的房子。開盤時賣每平米6000包含稅費，找個人做好銷售手續，一套房150平米，總價90萬。當然這種銷售是假銷售，你出27萬付首付，辦理購房按揭手續，這按揭是7成20年的貸款。這樣你就實際從銀行套現63萬。等過兩年，房價漲了，每平米8000了。這套房賣給真正的客戶時，把所有的差價讓客戶承擔，將按揭轉給買家……”陸宋元把整個內幕操作的東西全部揭開在雷濤面前的時候。雷濤才明白，這裡面是一個多麼深的池塘。
不過說到後面陸宋元就不願多說下去了。他雖然鼓勵雷濤將產業拓展到房地產業，但他並不希望雷濤去學這些內幕操作。他只是告訴他，這個產業，並沒有他想象的那麼高大上。其中的槓桿原理如果利用好了。這個行業其實以他現在的資本已經可以開始涉足了。
當然這裡面還有一個前提。他需要一個助力——世紀地產。
以世紀地產在各方面的關係，還有業內的名氣來說，如果幫助雷濤進入這個產業，那是絕對沒有問題的。關鍵是雷濤願不願意接受紀嘉的幫助。只要這個問題解決了。那麼他們兩個之間斷了的線就很有可能在工作中接上。而這也是陸宋元一直想要做的。
如果是其他人知道陸宋元心裡的真實想法，一定會認為這傢伙瘋了。從來沒有聽說過哪個人，處心積慮的要撮合別的男人和自己“老婆”重溫舊夢，重歸於好的。特別是他老婆現在還懷了“他的”孩子。
但其實真正讓陸宋元一直想要這麼做的也正是因為這個孩子的出現。紀嘉現在懷得孩子是雷濤的。現在雷濤並不知道，而且根據前段時間他對雷濤和紀嘉的瞭解。兩人從紀嘉懷孕之後，沒有過來往。雷濤身邊現在還有兩個明顯對他表示出愛慕之情的女人。如果雷濤真的和她們中的某一個人建立了戀愛關係，今後結婚生子……
那這樣一來對於紀嘉和孩子就太不公平了。他只是孩子名義上的父親，紀嘉名義上的丈夫。他和奈子之間的感情從來都沒有變，也不可能變。那麼將來有一天，真相大白，他和紀嘉結束這段“假婚姻”。他會和奈子結婚
