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很多事情他並不懂。這個缺點他自己是心知肚明的，也想著要想辦法補上這個缺。
笑了一會兒之後，陸宋元嘆了一口氣道：“這也難怪，這種事情也只有接觸過的人才明白，外邊人看著那是雲山霧罩，這房地產開發裡面的確是內幕挺深的。”
隨後陸宋元就給雷濤講解了一番，具有華夏特色的房地產行業的一些內幕。這些事情就算是他如果不是“娶”了一個地產公司女老總當老婆，他也是不清楚的。
國內的房地產開發商在專案的操作中的手法其實都是大同小異的。買地、建房、賣房，這是一個最基本也是最簡單的開發流程。
但恰恰就是在這三個環節中，以華夏目前的情況來說，看著都是需要大筆資金投入的。可其實槓桿原理在這個行業中的應用，那是非常普遍的。
“只要有一億的資金，就可以去運算元十億的專案。這就是我們國家房地產業獨有的特色……”陸宋元對房地產業中的槓桿原理做了一個最直白的詮釋。
開發房地產的第一步就是買地。
而在買地的環節中，其實真正需要投入的資金是投標的10％左右，也就是說一百萬的資金可以買到價值一千萬的地。這在業內已經是公開的秘密了。交了保證金參加土地使用權的拍賣，正常的流程中標之後，這地價款那是能拖就拖，很少有人會足額付清之後再開發的。還有就是徵地補償，這筆錢基本也是打了折給付的。
第二步就是投資建房，這個環節資金就更是有人幫著墊付。這個事情雷濤也清楚，那就是工程隊帶資或墊資建設。有些房地產開發公司甚至就是空手套白狼，一分錢建設資金沒有都敢開工。
而此前積欠的那些地價款、拆遷補償、建設資金靠什麼還呢？自然是賣房子！而房子要賣也不是說造好了房子才能賣的。預售就是一個提前回籠資金的最佳途徑。真要等房子造好了才賣，那資金鍊早就斷了，而開發商也該跳樓破產了。
“可賣房子也沒那麼容易的啊！”雷濤想起以前餘荷做房產中介時的那種辛苦。真要是房子賣不掉，那不就砸在手裡了？
第二百零九章 雷霆公司的機遇
對於雷濤的疑問，陸宋元並不否認：“我們國家以前都是由國家分配住房的，房屋作為商品進入市場的時間相對來說還不長。但是不能否認的是目前積聚在民眾中的買房需求，還沒有完全釋放出來。特別是在邯江這樣的二三線城市，更是如此了。但也不能說民間的買房需求就很低……”
陸宋元今天是打算好好給雷濤補補課了。目前在海州、燕京、惠嶺以及沿海最早開放的那些口岸城市因為經濟發展比其他城市早走一步，接受市場經濟的理念也更深一些。這些城市的房地產業已經基本成熟了，開發商之間的競爭也比較激烈。
“海州的平均房價已經到了近萬元一平米了，邯江這邊的房價上漲雖然不是那麼明顯但還是能夠看出些端倪的。你說在這種情況下，開發商開發出來的那些房產，他會怕賣不掉嗎？”陸宋元反問了雷濤一句後，給出了一個明確的答案，“長遠來看，開發出來的房子是不可能賣不掉的。當然這中間有個時間過程，而這個過程對於開發商來說，其實還是一個增加利潤的過程……”
隨後陸宋元就把目前國內房地產開發過程中的一些內幕給雷濤刨析了一番。
雷濤不明白的其實最主要就是在買地和賣房兩個環節。而這兩個環節其實遠遠不止明面上的那些東西。就拿買地來說，拍賣或轉讓得到地塊，如果關係好，地價款還可分期付款，然後找關係改容積率。而這個改容積率就是房地產開發的第一個利潤增長點。
比如說某地塊拍賣總價是6000萬，佔地10000平米，拍賣公告的容積率是1：1，那就是隻能蓋1萬平米的房子，那每平米的樓面地價就是6000元。
“現在很多開發商都會對外宣傳，房地產開發其實利潤率沒有想象的那麼高。樓面價成本6000再加上建築成本2000元，還有各種稅費，每平米賣9000看著的確不貴，利潤也不高。但這裡面沒有把容積率算進去！”陸宋元點出了其中的關鍵問題。
其實容積率只要關係夠硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能蓋2萬平米的房子。所以樓面價成本只剩4000，但照樣賣9000。所以每平米開發商就可以多賺5000元。如果容積率改成3：1那每平米開發商就可以多賺7000元，如果改成10：1那就是每平米多賺9000。
這樣的利潤率，是沒
