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隨後，美國政府為挽救經濟採取了一系列措施，包括連續13次降低聯儲基金利率，一度降到1％。低利率一方面提振了美國經濟，同時也引起了資產價格上漲，2003～2006年4年間房價漲幅超過50％！房貸金融機構在巨大利益的驅動下，紛紛推出次級和次優住房貸款。申請次級貸款的購房者往往是低收入階層，在貸款初期也難以承受較高的本息支付。為此，抵押貸款機構開發了形形色色的新興的抵押貸款產品。
這些次級房貸大多以可調整利率為主，市場利率的走低導致借款成本降低，吸引了大量低收入人群。僅2006年，就有約400萬個家庭為購房接受了貸款公司向他們努力兜售的高價貸款。這些高價貸款的利率至少超過正常貸款3個百分點。
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第15節：華爾街衝擊波（15）
借貸行為至此並不是終點，次級貸款貸出後，房利美、房地美等機構大量收購住房貸款，一方面轉移了貸款發放機構的風險，另一方面又為貸款發放機構提供了源源不斷的資金，支撐它們發放更多的住房貸款。
然而，美國次級抵押貸款在住房抵押貸款中所佔的份額並不大，至2006年第4季度該比例接近15％，據此可以估算在美國資本市場中的份額更低。但次級抵押貸款為何能引發全球金融市場的動盪呢？
“只要資產能產生穩定的現金流，將它證券化！”一直以來，資產證券化都是華爾街變現的不二法門。自20世紀70年代初第一筆資產證券化面世，其發展就一直未曾停息。
在次貸危機的演化過程中，證券化工具不斷推動次貸膨脹。
投資銀行從房貸提供商買入次級貸款，經過重新分類、信用增級等包裝後，形成次級按揭貸款債券（簡稱次級債）並出售。次級住房貸款證券大約佔住房貸款證券化市場的14％～20％。次級債券經再證券化後成為含有次級債的CDO。CDO按基礎資產的評級分為高等級和夾層，高等級住房貸款抵押債權以評級為A以上的住房貸款為基礎，夾層的基礎資產是評級主要為BBB的住房貸款。按風險打包後的CDO出售給不同風險偏好的投資人，並由此將這些基礎資產的信用風險轉移。
在利率產品類別中，“利率掉期”佔絕對優勢。“利率掉期”的主要形式是，在一定期限內，用“浮動利息現金流”去交換“固定利息現金流”，交易一般不涉及本金。其主要用途是以“更低的成本”來“模擬”長期固定利率債券的運作。使用這種工具最多的就是美國兩大GSE（GovernmentSponsoredEntity）公司—房地美和房利美。這兩家超級金融公司用發行短期債券來資助30年固定利息的房地產貸款，輔之以“利率掉期”來對沖未來利率變化的風險。
20年前，全世界的金融衍生產品的名義價值總額幾乎為零，到2006年，已經達到370萬億美元，相當於全世界的GDP總和的8倍多！金融衍生產品的不斷交易和滾動，無異於一場豪賭，在空和多的簡單選擇下，內部風險高速聚積。當房地產市場發生趨勢性的變化後，危機開始顯示出來……
20世紀90年代以來，住房信貸迅猛發展。次級房貸規模從1994年的350億美元、約佔美國家庭住房貸款總額的4。5％，發展到2006年的6000億美元和20％。截至2007年上半年，美國次貸餘額為1。5萬億美元，在住房貸款市場的份額增加到15％。
2005年下半年開始，放貸標準的明顯下降，甚至還接受缺乏充分資信證明檔案或具有高債務－收入比的借款申請。在2006年，近40％的高利率住房貸款涉及背馱式貸款或再次按揭。放貸標準的降低基本上都發生在聯邦銀行監管規定的範圍之外。
隨著利率的提高和房價開始下跌，噩夢開始了。
2004年6月份，在美國經濟剛剛從低谷中露出些許復甦之時，格林斯潘擔心過多的流動性會使資產價格被炒到沒有任何人接盤的地步，將方向轉到縮小流動性。短短兩年間，美國將基準利率從1％一路加到5。25％。
人們發現，曾經為百萬低收入家庭帶來居所的次級房貸，又給美國帶來了同樣數以百萬計的“房奴”。與此同時，上百萬個家庭因無法再繳納房貸本息而被銀行強制收回了住房所有權。更令人擔憂的是，進入2007年後，不僅是次級貸款出現了嚴重違約，在被強制收回住房的家庭中，已經有約45％是優質、基本優質或政府支援的房貸客戶。
