次貸危機與房地產泡沫

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泰國迅速地開啟大門，吸引來了大量外資。原來一向缺乏資金的泰國居然出現了資金過剩的現象，借貸非常容易。許多缺乏資金的中小企業得到資金之後，創造了許多工作機會，產業部門得到較快的發展，人民生活水平也得到相應的提高。但是，隨著時間的推移，其負面影響也越來越嚴重。

在金融自由化的旗號之下，泰國中央銀行對外債幾乎不加任何管制。企業、財務公司和商業銀行都可以直接對外舉債，並且透過外匯市場結匯得到很高的資金流動性。1993年，泰國開始對外開放金融市場，因泰國國內求貸資金的利息率大大高於國際市場，國際市場的大量資金湧入泰國尋找利潤。因此，進入泰國的外債迅速增長，從1992年的200億美元增加到1995年的659億美元，1997年高達934�2億美元。豐厚的房地產利潤，促使房地產商向銀行大量貸款。對於外資來說，進入或撤出泰國都非常容易，手續簡單，成本很低。由於撤除了所有障礙，自80年代後期，大量外資源源不斷地流入泰國。

於是泰國人陷入了與其他國家一樣的行為誤區，泡沫經濟給投資者製造了一個幻覺：與其把資金投入實際產業部門，辛辛苦苦還賺不到大錢，還不如投入股市和房地產，有可能在很短的時間內獲得高額利潤。與日本泡沫經濟的不同之處是，大量外國資金突然湧入泰國是導致泰國泡沫經濟的一個重要原因。

投機主導　泡沫積聚

1992年，泰國新政府上臺以後，推出一系列政策推動了土地價格的上漲，其中包括土地重估、在一些城市對容積率的規定、在曼谷推行了新的規劃（master　plan）。同時，泰國的證券交易委員會也對上市的房地產公司提出了“必須保持充足的土地儲備”要求。顯然，這些政策對於房地產市場都起到了推波助瀾的作用，大量的開發商和投機者都湧入了房地產市場，而銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的發生。

在國際資本的炒作下，泰國曼谷等大城市的房地產價格迅速飛漲。泰國房地產業的超高利潤吸引了更多的國內和國外資金。從1989年至1996年的七年內，國內發放的住房貸款總額增加了5倍多。1996年房地產投資額佔外國直接投資額的一半。一棟棟豪華的賓館和寫字樓在曼谷等地拔地而起，此外還大量興建度假別墅和高爾夫球場。在　1997年，泰國空置的新住宅有85萬套，僅在曼谷就有35萬套空屋，房屋空置率超過21％。曼谷已經有了兩座國際會議中心，從各種角度來看都足夠了，可是仍有四座要投資興建。醫院的病床數超過實際需要3倍多，但是仍然盲目投資擴建。許多擁有土地的人幾乎是在一夜之間就變成了腰纏萬貫的富豪。炒賣房地產似乎成了非常保險的發財捷徑。

第七章　中國房市存在泡沫嗎（8）

經濟衰退　泡沫破裂

泰國房地產業迅速發展的同時，泰國的股市也空前活躍，泰國的富人一夜間大量出現，超前消費之風盛行，泰國居然成為賓士車的第三大進口國，銀行貸款也大幅增加；同時，股市房市投機活動猖獗，利率升高，勞動力的平均勞動工資水平上漲，國家也盲目發展資本和技術密集型產業，但效果不佳，造成虧損，這些都抑制了實質性產業的發展，最後危機終於爆發。

進入1996年以來，由於國際機電產品市場的需求低迷，泰國在國際市場中的地位急劇下降，貿易赤字更為嚴重，當年泰國的經常專案逆差高達147億美元。而當時泰國政府對國際環境的判斷和經濟決策又出現一系列失誤（如誤認為香港迴歸和臺海緊張局面將給泰國帶來大量來自中國香港地區和臺灣地區的投資），再加上泰國金融系統本身的狀況不佳，而監管力量又十分薄弱，這些都使得市場對於泡沫已經有所察覺。

此外，外資的撤退加劇了泡沫的破滅，而促使外資做出這個決定的原因還在於泰國經濟的衰退。很多國際投資基金已經著手撤出泰國，從而對泰國的匯率造成了巨大的壓力。雖然泰國中央銀行曾在1997年5月進行過泰銖保衛戰，但最終不得不放棄固定匯率制度，實行“管理下的浮動匯率制度”；從而導致匯市和股市的超幅下跌，泰銖貶值1倍以上。從1995年底開始，泰國的股市出現下跌，到1997年4月已經下跌了70％，其中房地產類股票累積跌幅高