次貸危機與房地產泡沫

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在海南省房地產泡沫瘋狂膨脹的年代，全國各地的熱錢紛紛流入海南，使得每平方米的房地產以每天二三百元的速度上漲。在這種投機氣氛下，在房地產最為狂熱的時候，海南7000多家公司中，至少有5000家企業參與過房地產交易，而在這5000家企業中大約只有幾百家因為某些原因實現了勝利大逃亡吉劍鋒�我國防範房地產泡沫的政策研究［D］�福州：福州大學，2004�。

1995年，當這股挾帶著巨大泡沫的經濟狂潮塵埃落定時，全國有800多億的資產就像“爛尾樓”一樣被釘在這片土地上。房地產泡沫過後，550多幢“爛尾樓”遍佈於海口、三亞，隨處可見的“爛尾樓”赤裸裸地在向世人訴說著10年前的狂躁，展示著房地產泡沫破滅過後的傷疤。尤其是那麼多“爛尾樓”的存在，嚴重影響了外來投資者的信心。而與房地產業息息相關的耕地佔用稅、土地出讓費、營業稅、契稅這“四大財源”幾乎全部消失，海南經濟跌入低谷。泡沫破滅後，海南經濟陷入了長達五年之久的低迷。

表7…51987～1995年海南省房地產價格變化情況周成主�中國房地產市場年鑑1996�中國計劃出版社，1996�txt電子書分享平臺

第七章　中國房市存在泡沫嗎（11）

年度平均價（元/平方米）漲幅（％）

1987年975

1988年135038

1989年上半年13500

1989年下半年975…28

1990年125028

1991年140012

1992年5000257

1993年上半年750050

1993年下半年4000…47

1994年3500…13

1995年上半年3150…10

由於中國當時處於經濟轉軌階段，市場經濟體制正在逐步建立而市場還遠未成熟（特別是房地產市場），因而中國房地產泡沫的成因又有自己的特殊之處。

1992年初，中國東部沿海地區大大加快了改革開放的步伐，大量資金湧入這些地區。對未來地價走勢的良好預期引發了大量的土地投機。在這種投機氣氛下，在房地產最為狂熱的時候，海南7000多家公司中，至少有5000家企業參與過房地產交易，它們大都透過各種關係，採取合法、非法手段批到土地，然後拿地皮作抵押向銀行貸款，拿到貸款之後再將地皮炒出去。在這些炒家的哄抬之下，地價、房價短期內暴漲。投機需求造成的地價暴漲造成更大的土地投機，最終形成地產泡沫。因此，土地投機是海南房地產泡沫形成的直接原因。

房地產泡沫留給海南的遺產是數目巨大而不詳的金融不良資產。房地產狂熱而無序的投資開發，造成企業資金被“壓死”，民間資金被“套牢”，嚴重影響了國民經濟的發展。在1992年到1998年之間，全國GDP峰谷落差平均為4個百分點，而海南省為35�9個百分點，大起大落，位居全國之首。

房地產泡沫始於金融業的混亂和失控。當時各路資金透過各種渠道競相湧進海南，除四大商業銀行扮演主角外，被捲進來的還有股份制銀行、城市信用社、農村信用社、信託公司、財務公司、大型國企、鄉鎮企業和民營資本以及各種名目繁多的集資款，最終從泡沫中全身而退者卻寥寥無幾。在這一輪房地產泡沫中，最大的贏家是從金融機構貸款的個體商人，最大的輸家是擁有所謂房地產抵押物的金融機構。

北海市房地產泡沫

北海市位於廣西壯族自治區南緣，直到20世紀80年代末，還仍然是坐落於北部灣東北海岸上的一個寧靜的海濱城市。1992年，北海市抓住鄧小平同志南巡講話的機遇，試圖藉助自身的地理位置和資源的雙重優勢，採取“土地成片批租、成片開發”的發展戰略，實行所謂的“低門檻”政策，以使經濟迅速增長。然而，正是由於這一“低門檻”政策的實施，把依靠炒作房地產作為城市發展的一種模式，使得北海一時間成為全國熱點投資城市，全國各地的資金紛紛湧入北海，圈地造房，整個城市成了一個名副其實的大工地。但是，真正興辦實業的寥寥無幾，真正的投資者逐步撤出。

1992～1994年，北海批租土地面積為67�75平方公里（按規劃藍線圖計算為83�84平方公里），相當於原城區面積的5倍。其中，大部分為開發區用地，面積共44�64