房價之謎

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主地進行選擇。

總之，在我國目前的住房市場體系中，土地市場具有政策主導性，住房商品市場具有壟斷性和非均衡性，住房市場的區域性特徵導致了住房供應和需求在總量上的失衡和結構性失衡，導致房價與本地居民的收入水平脫節。

資訊不對稱是指交易雙方擁有不匹配的資訊資源，即一方擁有另一方所不具有的資訊。通常來講，就是買方無法像賣方那樣瞭解商品的價格、質量、效能和服務，賣方也不像買方那樣瞭解消費者對商品的具體需求及對價格的承受能力。在我國房地產市場中，突出表現為政府、房地產開發企業、金融機構和購房人這四個市場的參與者之間資訊的不對稱，具體體現在以下幾個方面：　。　想看書來

中國房地產市場的區域性特徵明顯（2）

（1）房地產企業與政府之間資訊不對稱。近年來，我國各地商品房價呈現出一路走高的勢頭，房地產市場是一片火熱的局面。實際上，在某些地區，高房價背後隱藏的是房地產市場虛假的繁榮。一些開發商為了抬高房價，採取捂盤惜售的非正規的營銷手段，製造供不應求的市場假象來吸引消費者的關注。而政府作為市場監管的主體，對於專案的實際運營情況卻無法得到準確的資訊。

（2）房地產企業與銀行之間資訊不對稱。開發商常用的製造虛假資訊的手段有兩種：一是抵押物的重複抵押，是指借款人利用虛假材料和不同銀行間沒有聯網的實際情況，把已經向銀行抵押的住房反覆多次向不同的銀行抵押以獲取更多的抵押貸款。二是利用“假按揭”套取資金。表現為房地產開發商為本企業員工偽造個人住房抵押貸款所需要的各種材料，向銀行申請抵押貸款來購買開發商的房產，然後和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。這類樓盤的銷售實際上在“假按揭”階段就己經完成。大量重複按揭和假按揭的出現，客觀上滋長了房地產市場的投機行為，刺激了對住房的過度消費和超前消費。

（3）房地產企業與消費者之間資訊不對稱。首先，在交易市場方面，開發商和銷售商完全掌握產品資訊和市場資訊。一方面利用包括報紙、電視和電臺在內的各種公眾媒體，釋出產品廣告和一些誘導性資訊，從而達到炒作目的；其次，在合同訂立方面，由於絕大多數消費者不是房地產業內人士，專業知識相當匱乏，同時一些消費者法律意識薄弱，在房地產交易中，一般是由賣方提出邀約，再由買方提供承諾，合同文字和條款都是由賣方提前制定好，買方即使持有異議也無法左右條款的改變，因此，雙方並不處在平等地位上，賣方從而可以儘量將條款制定得更有利於自己。此外，開發商也經常利用自己的資訊優勢地位在產品質量、配套設施、物業管理等方面做文章。例如開發商未經購房人同意更改設計從而達到縮小使用面積、加大共攤面積的目的；再如，一些開發企業為了促進銷售，追求短期效益，對將來的物業管理做出不切實際的承諾，給後續的管理造成很大的困難。

經濟學的核心命題是資源的有效配置和效率增進。市場經濟被認為是迄今為止最有效的一種資源配置方式。但是，由於資訊不對稱現象的存在，房地產市場中資源配置的效率大打折扣。政府在市場調控的作用也由於資訊的不對稱而存在滯後性，並缺乏有效性。

一般來講，壟斷的程度越高，資訊不對稱的現象越為明顯。房地產開發企業憑藉其壟斷地位，在開發、建設、銷售、物業管理各個環節都具有“話語權”，這就使得開發企業沒有及時、準確披露資訊的自願動機，市場資訊方面本應平衡的天平出現了嚴重的傾斜。此外，房地產資訊收集難度大也導致了資訊不對稱。房地產產品的個性化差異提升了資訊收整合本和難度；房地產產品資訊的內容廣、涉及部門多，也從客觀上造成了居民個人收集資訊具有相當大的困難。房地產產品的地區性，制約了資訊的決策參考功能。房地產開發企業上報的資訊具有一定的時滯性，程式化運作導致了資訊收集時滯。　。。

中國房地產市場的區域性特徵明顯（3）

資訊不對稱容易產生兩個後果，即逆向選擇與道德風險。由於房地產市場中存在資訊不對稱，因此也會伴有逆向選擇與道德風險的後果產生。追求利潤的天然衝動會促使房地產開發商利用資訊優勢，對產品要求較高的價格，要麼使產品的價格超出其效能，要麼對同一價格產品的效能、質量進行適度的誇張等，結果導致市場投機盛行。資訊不對稱也必然帶來市場資訊失靈，帶來市場客觀狀況與真實供需狀況的偏差，與科學合理的供需狀況的偏差，