房價之謎

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��易�母嚀�慘芽�ぃ���2012年執行，北京—承德高鐵也在規劃中。長三角滬寧線等6條客運專線將開工建設。而處於中部的武漢市2020年新建6個城市組群，建成區面積，將在目前400平方公里的基礎上翻一番，達到800平方公里。各城市組群的功能都比較完善，並與主城區的城市組團相互配套，之間透過高鐵、高速公路建立起快速通道。武漢市的城市化率將從目前的60％多提高到70％—80％以上。

交通模式在某種程度上決定著居民的生活方式，軌道交通在推動區域經濟一體化的過程中，將影響到居民生活方式，交通覆蓋區居民的工作和生活空間距離擴大，人們能夠更自由選擇心儀的生活空間，在一城工作而在另一城居住的人數增加；此外，出行的次數更加頻繁，尤其會增加週末旅遊度假以及城市間的商務往來；另外，還會減少居民對小汽車的依賴，自覺選擇公交出行。

軌道交通同城化的有關規劃若實現，將縮小城市間時空距離，使各個城市間的要素流動更加便捷，城市之間能夠錯位發展，形成各有特色、優勢互補的一體化產業體系；一體化的產業體系又將提高區域內資源利用的效率，大大強化本地區在國際、國內市場的競爭優勢。

從倫敦、巴黎、紐約、東京等幾大都市圈看，軌道交通將帶動沿線區域經濟發展，比如日本的三大都市圈；集聚了日本70％的人口，建設密度高，東京都市圈19世紀末開始發展軌道交通，京阪戶二戰後發展軌道交通，目前已形成了完善的軌道交通網，不僅解決了交通擁擠的問題（90％以上的出行者使用軌道交通），而且帶動了鐵路沿線的住宅開發、服務業、高新科技等產業的發展，形成了眾多各具特色的新城；並促進了多中心城鎮空間體系的發展。

總之，隨著各項社會公共事業的快速推進，住房消費多元化的新格局將逐步形成，居民將更多根據個人對生活方式的理解在不同城市、不同區域選擇不同的住宅產品和消費方式，根據家庭人口和經濟情況，在不同的年齡階段，在租房和購房之間做出選擇，在商品房和保障性住房之間做出選擇。

全新的住房消費理念和多元化的消費模式也必將帶來住宅產業的偉大革命。但這一從量變到質變的過程至少還需要5…10年，甚至更長的時間。解決中國居民的住房問題，努力使全體人民“學有所教、病有所醫、老有所養、住有所居”，構建社會主義和諧社會還需要幾代人的努力。

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奧運與北京房地產市場（1）

奧運與中國經濟發展的關係一直是人們非常關心的話題。國際社會往往喜歡將奧運與北京的經濟社會發展聯絡起來，將奧運作為一個分水嶺，習慣於用“奧運前”和“奧運後”來討論問題。在普遍看好中國經濟長期向好的發展趨勢的同時，也對奧運後中國經濟近期走勢有某種擔心。就房地產業而言，有種論調說奧運後北京房價肯定跌。

奧運對首都經濟發展的影響以及對北京城市建設和管理的影響體現在：一是推動了首都經濟的又好又快發展；二是推動了產業結構調整和城市用地空間佈局的變化；三是推動了城市基礎設施的建設，徹底改變了城市交通和公共服務的格局。大大推進了與天津、河北等周邊地區的區域協調發展的程序。北京的高速公路網已經完善；城際鐵路已經可以放射到周邊城市；城市公共交通優先政策，極大地方便了市民的出行。四是提升了城市執行和管理能力，提高了市民的文明程度和素質。五是加速了國際化的程序，最佳化了投資環境，增加了城市競爭力。

成功籌辦和舉辦奧運對首都房地產市場格局和房價形成機制產生了直接的影響。

投資推動經濟的增長，產業升級帶來高階人才的進入和居民收入的提高，城市功能的提升和完善，城市交通、環境、大氣汙染和水汙染的治理，以及城市市容市貌的改觀，對外交往的進一步拓寬，帶來人流、物流、資金流和資訊流的增加和進一步通暢，提升了城市房地產的整體價值。

從北京市統計年鑑的資料來看，2001年以來，北京市房地產開發投資總額保持年均17％的增速，佔固定資產投資的比重始終保持在50％左右，2001年到2007年，北京房地產開發投資比重為，2001年到2007年，北京市商品住宅竣工面積和銷售面積都增長一倍以上，供求比始終保持在到之間，市場吸納能力良好。商品住宅成交均價自2001年的4700元/平方米，上漲到2007年的12000元/平方米，7年之間增長了近3倍。