房價之謎

第12部分 (第2/4頁)

額、商品房銷售價格、商品房銷售面積等等。（7）成本指標：竣工房屋造價。　txt小說上傳分享

住房自有率高不高（3）

為了正確認識評價住宅產業的現狀與預測發展趨勢，住宅統計資料收集和整理是一項重要的基礎工作，其中住宅統計指標和指標體系的設計是中心和關鍵環節。住宅產業的統計工作1994年才列入國家統計體系，還只是以房地產開發統計來反映，資料不全面、不細緻。對住宅產業進行分析和評價的大部分歷史統計資料無從獲得，只能從房地產開發統計和建築業統計資料中將有關住宅的部分按一定的比例關係進行估算，這必然影響到測評結果的科學性。

而各大城市在統計資料的計算和釋出上口徑不一往往讓居民不知道信誰。2006年3月21日，國家發改委、國家統計局釋出了70個大中城市房屋銷售價格指數，指出1~2月，北京新建商品住房同質樓盤銷售價格分別比去年同期上漲了和。而3月22日，北京市建委和市統計局等部門聯合向社會發布北京市2006年1~2月房地產市場執行情況，卻指出北京市商品住宅預售交易平均價格為6776元∕平方米，同比上漲了997元∕平方米，1~2月，全市商品住宅預售交易價同比上漲1。和1的兩個相關甚遠的資料同時出現在業內引起了軒然大波。至於哪個資料更可靠，兩家單位各有各的理由。

這一事件的直接結果是導致了中國統計資料釋出制度的規範，國家統計局要求各地實行聯合釋出房地產資料的制度。2007年7月5日召開的“北京市部門統計工作會議”上，北京市統計局再次重申“聯合釋出房價資料”的規定。經統計部門協調，官方將只發布按照指數法（按同質可比原則選取樣本計算）計算的房價，其他單位計算房價時必須註明調查範圍、時點等口徑。北京市建委、市統計局、市規劃委、市發改委等部門也聯合建立了《北京市房地產綜合統計制度》，房地產資料的釋出將更加規範。

國家統計局在08年1月召開的全國統計工作會議上提出，08年國家統計局將對房地產價格統計進行改革，加強和改進關係到民生的統計。首先，統一所調查的城市轄區或企業專案統計範圍；其次，合併和規範一些指標的設定，比如經濟適用房嚴格說不屬於由市場供求來決定價格的商品住宅範疇，因而將歸類為保障性住房而不是商品住宅來統計；最後，房價採價方法將取消上年同期樣本的調查，只採集上期、本期的樣品房的價格，使統計資料更能及時反映房價的變化。在收入統計上，國家統計局將建立城鎮在私營單位工作的工人工資的統計，並探索構建城鄉一體化的住戶收支調查指標體系。

《21世紀經濟報道》2008年10月10日揭露了一個驚人的現象，北京市房地產資料的“地下交易”每年交易額在6億元以上。　北京市房地產交易資料每天都會在北京市房地產交易管理網上公佈，而且每天更新，為什麼房地產公司不從官方公開資訊去獲得資料，而要花重金從地下“黑市”購買資料呢？

據業內人士說，北京房地產交易管理網“外網”上的資料有限，不具備“研究性”。而且外網資料有一些查詢障礙，例如不能查過期樓盤專案情況，更不能得到一段時間內的綜合資料，房地產交易管理網上的資料是由各個樓盤自己上報，而各個樓盤上報資料的時間和統計範圍都不統一，另外房地產交易管理網往往僅釋出套數、成交均價等基礎資料，也不能全面反映市場情況。也正因為地方房地產資料被分別壟斷，這些地方原始資料提供方雖然掌握著壟斷資源，但卻對各自區域外的市場一無所知。房地產開發企業普遍更喜歡更詳細、真實的資料，而不是用一個抽樣等統計辦法算出來的平均值。

事實上，如果沒有一個公開、透明的房地產資料披露體制，則人們對市場的判斷根本不具有可取性，而僅僅依靠政府部門採取的宏觀調控政策，沒有購買者的預期判斷相配合，房地產調控政策很難取得實效。

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面板資料模型選擇

一般而言，面板資料模型的誤差項由兩部分組成，一部分是與個體觀察單位有關的，它概括了所有影響被解釋變數，但不隨時間變化的因素，因此，面板資料模型也常常被成為非觀測效應模型；另外一部分概括了因截面因時間而變化的不可觀測因素，通常被成為特異性誤差或特異擾動項（事實上這第二部分誤差還可分成兩部分，一部分是不因截面變化但隨時間變化的非觀測因素對應的誤差項Vt，這一部分一般大家的處理辦法是