大崩盤:次貸扭曲的世界

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種族因素

又是美國人不願談論的種族問題。筆者在沙加緬度的城市大學讀書時，很多在課室討論的問題都扯到種族問題去。除非課題是關於種族問題，否則教授一定阻止。討論種族問題是美國大學的禁忌之一，可是這個話題偏偏經常出現。

在房價方面，種族問題相當明顯。黑人區的房價特別低、中國人或者東亞人為主的地區則是房價高昂。

舉例，前述曾經提及的法蘭克林大道正是沙加緬度的黑人區。博吉區是東亞人地區。雖然兩個地區相隔不遠，房價卻有天淵之別。由於次貸濫批，很多窮人，其中不少黑人都搬到本來很少或者沒有黑人居住的地區，當地房價自然變相膨脹。再說，這些憑著次貸搬進去的人，不久就遭到抵押受益人收樓的殘酷對待，高尚住宅區出現空置房屋只是近半年才出現的事情。

位於沙加緬度南面的艾高（Elk　Grove），傳統上是非黑人區。自從次貸興盛之後，很多黑人入住。2005年及2006年，艾高出現多宗美國人說的憎恨犯罪（Hate　Crime），即是以種族或者其它憎恨理由，例如：性別或者宗教為動機的罪行。雖然只是在黑人入住的房屋上塗鴉，但是那已經足夠顯示問題的嚴重性。當居民接受電視臺訪問時，所有人都指責犯案的人無恥，並且要求警方儘早將歹徒繩之於法，這是針對種族問題的典型美國式響應。

但是，當筆者和當地居民交談時，他們則大吐苦水。他們將畢生積蓄投資在房產上，那就是他們住的房屋。當該區出現黑人住戶時，房價下跌並且出現無法短期脫手的情況。艾高的房價由2002年的30多萬下跌至現在的20萬，跌幅龐大。難怪有人拿當地的黑人居民洩憤，這樣做當然是錯誤和犯法的。

全球升溫的影響

談論完種族因素之後，又扯到另一個美國人不想討論的話題，全球升溫。別以為這個因素與房價無關，首先看看2007年的加州森林大火，這次是史以來最猛烈的一次，燒掉了大部分在洛杉磯馬里布（Malibu）豪宅區的房屋。很多好萊塢紅星都變成災民，影星巴巴拉．史翠珊更加連續兩度受災，數十棟千萬美元豪宅陷入火海化為灰燼，主要原因來自聖達安娜風（Santa　Ana）。由馬里布位於山峽，強風吹襲時，整個地區的強風都會被擠進馬里布，正常的風是從海岸吹向馬里布，這樣的風非常溼潤。可是，有時風會反過來吹，由馬里布後面的沙漠吹向海洋，聖達安娜風乾燥且高溫，一旦有山火就一發不可收拾。十多年前，聖達安娜風是罕有現象。現在則因為全球升溫的氣候轉變而每年都出現。馬里布經常是森林大火的重災區，這次的大火令人們醒覺到馬里布是個危險地方。可以說是全球升溫令房產質量下降，房產價值變相膨脹。　電子書　分享網站

第六章　人類史上最嚴重的資產泡沫（3）

同樣情況也出現在紐奧良，該地區曾經因為四級颱風吹襲而缺堤。以前，四級颱風是罕有現象，現在則是一般現象，這也是拜全球溫室效應所賜。

三、房產泡沫引起的股市泡沫

股市跟隨房市起泡

筆者曾討論過以信貸放款合約支援的信貸證券，現在討論的是以有形資產支援的證券。大部分美國證券都是以有形資產支援股價。當然，除了信貸放款合約外，商譽、賺錢能力和市場佔有率等無形資產都能支援股價。

不要以為有形資產最安全可靠，房市泡沫的時候，有形資產最不可靠，因為房產價值被高估，帶動股價被高估。像日本和香港的房市泡沬一樣，股市跟著起泡，證券商不停地買入次貸信貸放款合約，房價不斷提升。很多股票的資產隨之膨脹，股價亦上升。到了房價反過來下跌時，股價就要跟著跌。可是，股票市場不是計算器，不會以實際市場價值為依據而下跌。簡單來說，買賣股票的是人，在害怕的時候會驚慌，計算器上的數字已經不再重要，最重要是保本。股價會跌過頭，一旦股價跌得低過股票持有的資產值，房價又會受到拖累，97年香港金融風暴是最佳的例子。房價拖垮股價，股價又反過來拖累房價，股民又互相踐踏，相信美國的情況也會是差不多。

地產發展公司的困境

房產泡沫的形成除了是次貸濫批之外，股市亦有功有勞。由於房產價值急升，地產發展商集資容易。股價急升的地產商人急於賺錢，於是不停集資，在沒有充