策劃中國

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周帆在廣州策劃了一個專案，叫動漫星城，這個專案打響了廣州商業地產2006年第一炮，業內人士將動漫星城描述為“2006年中國商業地產第一響”。

周帆講述了關於動漫星城的兩個故事：〖插圖1〗

故事一：動漫星城位於廣州市公園前地鐵站交匯處。該地鐵站有亞洲最大地下鐵道交匯站之美稱。當時廣州市國土部門將該地塊確定為房地產開發用地，但只能在地下開發，地上不能做開發，因為地上是廣州市人民公園的南廣場。

當時圍繞這一地塊，許多開發商議論紛紛，普遍不看好這一地塊，原因是該地塊屬於純地下物業，廣州的地上商業都不好做，更何況是地下？近些年廣州有幾個大型商業購物中心專案相繼關門，令廣州商業進入冬天。許多開發商的擔心也是不無道理的。

然而，廣州房地產殺出了一匹黑馬，一個新成立不久的房地產開發公司——廣州天源房地產開發公司卻斥六億巨資一舉拿下該地塊。該公司老闆王勝獨具慧眼看中該地塊，一談到該地塊，王勝特別興奮，他認為這地塊是非常好的地塊，地鐵交匯站具有不可比擬的優勢，每天的地鐵人流量高達50萬人次，廣州沒有商場每天的人流量可以與此相比。

廣州另一家開發公司對這塊地猶豫了好久，舉棋不定，就在他該決未決時，天源果斷出擊。

事實證明，動漫星城成功了，天源公司的決策是非常正確的，許多當時不看好該地塊的開發商，都後悔當時未能拿下該地塊。

故事二：就在動漫星城取得前所未有的成功之際，開發商都在舉行慶功會，市民們也為此歡呼，一致看好動漫星城。業內有人士認為，動漫星城改寫了商業地產操作的許多模式。在大家對動漫星城一片贊好之聲的節骨眼上，周帆卻石破天驚地提出了動漫星城不可樂觀的觀點，周帆在參加動漫星城的一個會議時，在會議間隙，他與開發商的幾位營銷中高層管理人員閒談時，他提醒開發商，動漫星城還沒有笑到最後，不可過於樂觀，過於樂觀是悲觀的開始。周帆提出了三點，得到了他們的一致認同：

第一．動漫星城這個主題是非常好的，在華南地區具有唯一性的特點，佔了先發優勢。但是動漫給人的一種直觀感覺，就是兒童消費的天地，一個兒童消費的天堂，是很難長期保持旺場人氣的。兒童消費，必須要有大人陪同，廣州如此之大，為買一件兒童用品跑這麼遠可能有點不現實。許多兒童用品，屬於附帶性消費。　電子書　分享網站

一、認識的差異就是效益（6）

第二．地鐵的人流量的確很大，但是坐地鐵的人大都是行色匆匆的職員，公園前站系交匯站，許多人在這裡換乘地鐵，他們很少會在這裡作長時間的停留，看起來人流量大，但有效人流不大。並且這部分人在廣州大都屬於未成家族，不是動漫星城的準消費者。

第三．招商成功不意味著專案的成功。權衡一個商業專案是否成功，關鍵點要落實到最終的消費人氣上，也就是商城的運營。招商成功，沒有人來消費，進場的商家很快就會撤場，這樣的例子在全國俯首皆拾。動漫星城不是可以鬆一口氣，而是要繼續打攻堅戰——如何確保商城長期旺場，為商城聚集人氣。對於商業專案來說，永遠不能說成功了。

周帆的“三點”一出，可謂一語點醒夢中人，後來天源公司將主要力量放到商城運營上面去了，在這方面一直在探索切實可行的辦法。

做策劃，首先必須在認識上異於常人，如果不能達到這一點，或者說不具備這一特質，可能還是改行為好，否則一路走下去，非常辛苦，並且費力不討好。

【廣州首個國際包裝印刷城】

2003年，在廣州市的新白雲機場隔壁，有一個人和鎮，在鎮區有兩塊荒蕪的土地，每塊是600畝，兩塊地被一條穿鎮而過的國道給割裂開來，相距大約500米。廣州華通商貿公司的吳老闆獨具慧眼，一舉拿下了這兩塊各600畝的土地。

地是拿下來了，可是用來開發什麼呢？怎麼樣才能以最小的投入實現最大的收益呢？吳老闆自己日夜思考，並且也召開了無數次管理層會議，最終一直拿不定主意，有人認為應該開發成大型的住宅小區，有人認為可以將其中一塊做住宅小區，另一塊做商業用地，也有人主張全部開發成商業，還有人主張開發成工業廠房，等等不一而足。

最後，一位主管營銷的副總經理吳女士建議聘請專業策劃機構介入，藉助專業優勢。董事長吳老闆給了一個基調：一定要找有戰