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第三,中央企業搶地推高地價,進而提升了房價。雖然早在三年前國資委就下令要求78家央企退出房地產行業,但是截至2012年底,一共只有不到20家央企透過剝離、轉讓方式,完成了從房地產市場的退出,在78家央企中佔比僅為1/4。不少央企仍然高價買地搶地,近兩年來多個地區的〃地王〃都是由央企奪得。

央企要搶地,主要是因為央企雖然是國有資產,不過也有〃保增長、保利潤〃的任務。由於不少央企都是製造業,這些年經濟不好正面臨著困境,因此就要想方設法投資一些能賺錢、尤其是賺錢多的行業。由於房地產業毛利率可以高達50%以上,央企不投資房地產業才怪。

第四,地方政府想房價升。在中國,國家稅收收入3/4歸中央,地方政府只有1/4的稅收收入。如果僅靠這些稅收,地方政府是沒有足夠的資金來加速經濟發展,以此提高官員政績的。所以,任何能夠增加地方政府收入的,自然都會優先考慮。而賣地長期以來都是地方政府獲取資金的主要途徑。

早在上世紀八九十年代,地方政府就從土地上打主意,地方政府往往開發出一大塊土地,吸引外資前往當地開廠、從事製造業,以收取各項費用、提高收入。隨著經濟發展,地方政府發現賣地開發房地產更賺錢,而且樓價越高、地價將越高,地方政府賣地收入才越高,才有更多能力大興土木,加快當地經濟發展。所以最近十來年,地方政府的主要收入來源都是土地收入,這種情況下,地方政府就更有動力去提升房價漲幅。

資料顯示,從2003年到2012年間,全國各地土地轉讓金佔地方本級財政收入比例平均達到50%,其中2010年更曾經超過70%,有個別縣市甚至有八成的收入都是靠土地轉讓而來。

在上述這些因素共同作用下,房地產市場〃發了燒〃。本屆政府有什麼新辦法,能讓房地產市場自己退燒嗎?請看看下一節,香港特區政府用過多行政手段干預樓市出現的後遺症後,讀者大概就能猜到其可能的選擇了。

第18節,〃八萬五〃的起因

香港〃八萬五建屋計劃〃的教訓

由於市場變化很快,政府的行政反應總是慢半拍,因此,過多運用政府的行政力量來干預房地產市場,即使短期內有立竿見影的效果,但長期而言往往跟不上市場變化的腳步,就容易好心辦壞事:政府在針對房價升時制定的政策,會變成房價跌時的〃毒藥〃;而針對房價跌時制定的政策,又會變成房價漲時的〃興奮劑〃。

香港特區過度行政干預房地產市場的教訓,就像病人動手術前要打麻藥那樣,沒有麻藥是不行的,但是,如果打了過多的麻藥,那就不是麻醉了,而是吸毒,這樣將帶來更多的後遺症。

一、〃八萬五〃的起因

環顧全球,讓民眾有房子住、讓民眾承擔得起房租,肯定是政府的責任。一米一花一書一庫一 http://__

但讓〃居者一定有其屋〃,讓民眾低價買樓高價賣樓進行投資、炒作,那肯定不是政府的責任。如果政府連這責任都負擔起來,那就是過度使用行政力量干預市場,那麼,血的教訓就會出現。香港的〃八萬五建屋計劃〃,不幸就是其中一個血的教訓。

讓我們先回到1997年以前,港英政府還在管治香港的時候。隨著經濟的持續發展,以及港人對香港未來前景信心的上漲,香港房地產市場也隨著逐步火熱,港人對房地產的追求有增無減;但與此同時,香港的土地供應卻沒有增加,這意味著樓房供應將出現供不應求的狀況,在〃僧多粥少〃的情況下,導致香港房價屢創新高。

統計資料顯示,在1994年至1997年期間香港平均樓價上漲了68%。由於樓價的持續上漲,導致香港普通工薪階層難以有足夠的財力買房,即使有能力買房的民眾,平均都要把月薪的74%用來償還銀行的房貸。而那些不買房了、準備租房住的民眾,也因租金連年上升而叫苦連天。

這時,香港社會輿論普遍認為,房價高漲主要是由於房屋供應不足造成的,因此,輿論要求港英政府增加供應量,抑制房價的升勢。

對此,香港末任港督彭定康以及港英當局官員,也不是沒有想過解決樓價持續上揚的問題,口袋裡也裝有不少多建房子、增加供應的方案。但是,由於建房子從選地塊、設計、開始建房到建好房子,起碼需要個三四年時間,這些英國人一看這時間,發現房子建好都是1997年之後的事了,他們也就索性不想建了,反正那個時候

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