溫州炒房團

第4部分 (第3/4頁)

事實上可以確定的是，炒一套房還是同時炒幾套房並無差別，在一定的資本量情況下，促使炒房者轉移市場的關鍵仍是房價漲跌的幅度。而導致房價漲跌的關鍵是一個城市房產市場的基本供求關係。所謂“供”，離不開土地的有效供給，而越是沿海發達城市———尤其是長江三角洲城市———土地供給就越捉襟見肘。有資料說，浙江的許多城市2003年時已用完了2010年的土地指標，省會杭州甚至已深陷無地可徵的窘境。所謂“求”，即房產購買需求。它受兩方面的拉動：一是現有城市人口的購買力大小，二是城市人口的流入膨脹快慢。

很顯然，越是沿海發達城市，現有城市人口的購買力越大，城市人口的流入膨脹越快。最終的答案是，越是處於上一級房產市場的城市，房產供求關係只能是越緊張，由此必然帶來房價的更快上漲，其幅度的大小與房價的起點高低並無直接關聯。

溫州炒房者眼中的黃金屋上海正是凸顯這一規律的典型樣本。

1998年，上海開始步入本輪房地產上升週期，在高起點上，房價一路走高。2004年3月13日，國家統計局釋出的《2003年全國房地產開發市場景氣狀況報告》顯示，2003年，全國商品房平均銷售價格為每平方米2379元，同比增長3。8％。而上海市商品房平均價格達到每平方米5118元，首次超過北京成為全國房價最貴的省市。此外，上海還以24。2％———全國平均增幅的6倍———的增長速度成為全國房價增長最快的地方。同年7月，國家發展和改革委員會、國家統計局再次釋出調查報告，2004年二季度，全國35個大中城市房屋銷售價格同比上漲10。4％，上海又以21。4％的漲幅繼續一騎絕塵。

早在2003年底，不少人士就信誓旦旦地分析稱上海房價的上漲空間已經十分有限，房產泡沫隱現。溫州炒房客開始大面積撤離上海灘（關於這一事件在第三章將會詳盡描述）向二、三線城市轉移的傳聞也甚囂塵上，一時難辨真假，但隨後的事實使之很快不攻自破。

雖然萬元房已不再是新聞，甚至屢屢驚爆所謂的“天價樓”、“宇宙價”，然而無可爭辯的中國經濟最強勁“發動機”的優質概念、當仁不讓的長三角都市圈的龍頭地位、極具購買力的境內外成功人士的瘋狂湧入等長期利好趨勢，都為上海房價再創新高給出了清晰註腳。人的39℃高燒的比喻固然形象，但顯然忽略了一個人和一座城市的本質差別：只要具備適當的外部條件，一座城市的經濟增長並無既定的“拐點”，完全可能出現持續升溫。同樣是國家統計局的調查報告還透露，2004年二季度，全國35個大中城市土地交易價格同比平均上漲11。5％，上海漲幅達24。8％，高居前三甲。面對這些註定會使今後房產走勢繼續堅挺的資料，上海官員一再謙遜地表示，在未來幾年，將努力把本地樓價漲幅“控制”在10％之內。

除了房價漲幅的致命誘惑外，炒房者必須充分考慮的因素還有，外來人口總量的相對不足，會導致越是低端城市二手房市場就越是相對委靡，缺乏充足的接盤能量，自己手中的房子如何變現將會麻煩不小，不小心成為“房東”終究是件很不爽的事兒。

這一切，精明的溫州炒家再清楚不過了。當然，由於中國房產市場是如此龐大、混雜，部分溫州炒房者必然四處尋找商機，這也符合溫州人已有的商業秉性。但是，他們按照所謂的“炒房路線圖”大規模、有組織、有預謀地進行梯度市場轉移是不合邏輯的。至少，在我們已知的2003—2004年，這樣的故事並未發生。

“炒房還是炒鋪”之別

溫州人炒房究竟炒了些什麼？到目前為止，幾乎極少有人認真地釐清過這個問題。塵土飛揚間，混沌不清反倒是極自然的事。

“炒房”概念有廣義與狹義之分。廣義的“炒房”至少包括普通住宅、高檔別墅、產權式酒店、寫字樓以及商鋪。狹義的“炒房”一般僅指住宅（含別墅）。在本章節的論述中，與“炒商鋪”概念相對應的“炒房”指的顯然是“炒住宅”。

從我們所獲知的多個城市的官方統計資料看，可以肯定的是，商鋪是溫州人炒房的最愛，在整個炒房總量中至少超過四成，其比例與各地普通購房者相比是十分驚人的。這一發現的重要性在於，溫州炒房團之所以惹得天怒人怨、口誅筆伐，緣於其被普遍認為哄抬了房價。而各類房價中，真正敏感的是住宅價格，涉及最廣泛的利益群體。商鋪炒作雖然對一個城市的房產市場仍有一定的拉動作用，但並不直接撩