經濟學林論劍

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其他各國和地區的土地銀行，也和崔、潘二文所指的土地銀行存在著本質的區別：（1）法國的土地銀行，全稱為“法國土地信貸銀行”，成立於1852年，存在的歷史近150年。它是半官方的金融機構，承擔著實現法國政府住房政策和發放長期優惠貸款的業務（參見《中國土地報》，1996年1月）。法國的土地銀行也與崔、潘二文所指的土地銀行的業務和性質存在著本質區別。（2）德國的土地銀行，全稱為“土地抵押信用合作社”，成立於1770年，是成立最早的土地銀行，遠超過潘文所說的“上百年”的歷史了！土地抵押信用合作社，“是政府的土地銀行”（畢寶德：《土地經濟學》，第407頁，中國人民大學出版社，1995），它的設立，是因為當時“普魯士王朝為了解除高利貸的盤剝，使大量資金流入農村以振興農業”（《土地經濟學》，第407頁）。具體運作程式為，願意用自己的土地作抵押而獲得長期貸款的農民或地主，聯合起來組成合作社，將各自的土地交合作社作為抵押品，合作社以這些土地為保證發行土地債券，換取資金，供給社員。這顯然與崔、潘二文所說的土地銀行存在本質區別。（3）中國臺灣土地銀行，成立於1946年，屬於官營銀行。其主要職能為，調劑農業金融，配合政府推行國民住宅和都市平均地價政策，辦理土地開發、都市改良、社群發展、道路建設、觀光設施等一系列的金融業務，同時也辦理一般銀行的存款、儲蓄、放款、匯兌等業務（陳太先等：《臺灣土地問題研究》，廣東省地圖出版社，1995）。這與崔、潘二文所指土地銀行也存在本質區別。另外，印度、日本等國的土地銀行與崔、潘二文所指土地銀行也不同。

綜觀海外冠以“土地銀行”之名的土地銀行，其共同點為：（1）是金融機構；（2）是為土地開發利用事業服務的金融機構；（3）主要業務是提供土地抵押貸款和發行土地債券；（4）主要服務目標物為農地。由此看來，“代表城市政府集中進行土地徵購、整理、儲備、供應和開發的專門機構”不是海外通常意義上的土地銀行。

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“土地銀行”之考證（2）

相似的土地開發公社

我盡了最大努力，也沒有查到崔、潘二文所指的土地銀行，我所見的冠以“土地銀行”之名的“土地銀行”（“Land　Bank”或“Soil　Bank”）都與其所說的不同，不知這些先生們是從什麼途徑獲得這些材料的。但是，我發現，崔、潘二文所指的土地銀行與海外各國的“土地開發公社”（如韓國、日本等）相似（德國的土地貯藏制度與崔、潘二文所指的土地銀行也有所相似，但是在土地供應階段，德國存在私有化問題，而且也不由“土地銀行”操作；在新加坡，1966年制定的土地取得法有類似土地儲備的規定）。下面以韓國的土地開發公社為例，予以比較分析。

韓國的土地開發公社（它的前身是土地金庫，成立於1975年，當時是作為政府對不動產的投資機關和不動產政策的執行機關。後來，韓國曾準備將其發展為土地銀行，但是改編方案沒有成立，並於1978年被解體。於是，處於雛形的土地銀行——土地金庫，夭折了）成立於1978年，歸屬於韓國建設部，其主要業務被規定為進行土地的政策性買賣和用地造地事業。具體地講，其機能為（〔韓〕朱奉圭：《土地經濟學》，第209頁，法律出版社，1991）：“管理土地的取得、開發及供給；根據韓國國土利用管理法，進行預先購買土地或者購入受到委託的土地等活動；管理土地債券的發行；作為中介代行受委託的土地買賣；其他（略）。”

崔、潘二文所指的土地銀行與韓國土地開發公社相比，性質基本一致，功能基本相似，都是為了調控土地市場，提高土地的利用效率。具體講，共同點有：

（1）土地流轉體系相同。從崔文所述“城市土地銀行的土地流轉體系”圖（載《中國土地》，2000年第1期，第23頁）中可見，土地執行與韓國土地開發公社基本一致，與潘文思想基本相同，簡略繪製如圖3。

在圖3中，按照規定的土地（即其土地來源方）以一定方式進入土地開發公社，經過開發和管理，然後以一定方式供給土地，使“土地需求者”獲得土地。這相當於中國土地一級市場（按照崔文的構想，其所謂的城市土地銀行應該是城市土地一級市場的唯一供應者）。供應的土地，可以在一定條件下成為土地開發公社的土地來源，這就進入新一輪土