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能實現效率最大化，那麼交易成本就不為零。因此“交易成本為零”等價於“交易效率最大化”。既然交易效率已經最大化了，那麼任何對此交易的改動，一定不可能使其效率更大，否則就不是“最”了。因此政府試圖透過減租來促進佃農合約效率更大，是不可能的。要麼效率不變，更大的可能是效率降低。
五常先生在《〈佃農理論〉的前因後果》中說，當時他的論文引起了阿爾奇安、施蒂格勒等眾多頂尖經濟學者的爭論，還說他文中的一個註腳成了後來博弈論建立的“導火線”。《佃農理論》真的如他說的那樣神秘莫測嗎？
實際上，五常先生的佃農理論與實踐不符。正如中國臺灣經濟學家陳昭南等在《耕者有其田的理論基礎——新租佃理論之商榷》一文中所指出的那樣，五常先生推匯出臺灣土地改革不需要進行的結論與實際狀況不符，五常先生所帶的博士後易憲容先生也承認了這一點。
五常先生的佃農理論為什麼與實踐不符呢？第一，五常先生的分析基礎存在問題。交易成本的核算發生在事後，只有當一項交易完成時，才能知道其交易成本是多少。事前或者事中，無法核算一項交易或者制度的交易成本。所以，五常先生預設臺灣佃農制度的交易成本為零，恐怕是對交易成本內涵的誤解。第二，1974年，斯蒂格利茨（Stiglitz）在一篇題為《契約理論與宏觀經濟波動》的文章中指出，分成租佃契約的重要問題是它們是不完全的，它們不能詳細地規定在每一個自然態中工人所要完成的勞動的數量，因為努力的水平是無法觀察到的。進一步講，即使努力的水平可以觀察到，由於在第三方當事人的面前證實工人沒有按照契約規定的努力水平付出勞動存在的困難，履行契約同樣存在困難。第三，穩定的佃農合約，的確是一種均衡，但不能保證是最佳均衡。這個問題，後文再分析。第四，一項行為的結果是否有效率，依賴於諸多的約束條件。任何一個條件變化了，結果就會不同。五常先生認為，臺灣的農地改革扭曲了資源的配置，其並不符合經濟效率。然而，如果不把當時的政治經濟社會環境與意識形態作為選擇的約束條件，則臺灣的農地改革，的確扭曲了原先的市場資源配置；如果把當時的政治經濟環境與意識形態作為選擇的約束條件，則臺灣農地改革是在約束條件下極大化選擇的結果，是符合經濟效率的。
此外，《佃農理論》的歷史意義沒有一些學者評價的那麼高。儘管易憲容先生承認佃農理論是錯誤的，但他辯解說：五常的最大貢獻在於將科斯的理論運用到實踐中，並做出突破，特別是強調了“當存在交易成本時，制度是至關重要的”這一觀點。這裡，我們有必要首先對科斯定理做出分析。儘管我贊成“當存在交易成本時，制度是至關重要的”這個觀點，但困難在於，我們並不是先知道交易成本，然後才考慮制度問題。而是先有制度，然後知道制度成本。只有先確定制度，才清楚其成本。在此之前，我們無法判斷制度成本為多少。科斯定理，在某種程度上可以說是科斯謬誤。當然，說科斯定理是科斯謬誤，並不是我的發明，而是諾貝爾經濟學獎得主斯蒂格利茨。
我記得，五常先生反覆強調波普爾的理論，即可證偽性只是指有被證偽的潛在可能，如果它真的被證偽了，即這種潛在可能一旦成為了現實，哪怕是隻出現一件反例——那它就不再是正確的理論。科斯定理和佃農理論，可以並且能夠被證偽。
2。關於帕累托最優理論。
五常先生1998年就任美國西部經濟學會會長時作了題為《交易費用的正規化》的演講。在這篇演講中，五常先生稱：在存在交易費用的情況下，帕累托最優是應該被重新理解的。在現實經濟中，帕累托最優是處處滿足的。如果認為帕累托最優條件沒有被滿足，則是因為我們忽略了某些特定的約束條件。譬如自助餐（這個例子，最早出現在五常先生的《中國會走向“資本主義”的道路嗎？》一書），用餐者的最後一口的邊際效用為零，而食物提供者的邊際成本卻大於零，這是和帕累托最優條件相違背的。但從交易費用的角度來看，自助餐的形式節省了等候和伺候顧客的費用，而且這種費用的節省一定是大於限制顧客消費的“浪費”，因此帕累托最優仍然是滿足的。
“遲暮美人”張五常（3）
五常先生將帕累托最優與一般意義上的均衡混為一談了。如果交易建立在自願的基礎上，是雙方自由選擇的結果，滿足帕累托最優的條件；對於那些非自願交易，顯然不可能實現帕累托最優。比如說，楊白勞欠了黃世仁一筆債
