徐滇慶再論房價

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中國的房地產市場是不是一個大泡沫？（1）

深圳的房價在半年之內上漲50％，房價如此暴漲難道還不是泡沫嗎？

有人說是，有人說不是。攻之者說有，辯之者說無，爭來爭去，得不出什麼結論。有些人徒逞口舌之快，看見物價上漲就說是泡沫，且不知他們所說的“泡沫”究竟是何含義。如果是街頭巷尾的閒談，隨便說說也就罷了，如果是認真地討論經濟問題，那麼所用的語言一定要規範。

人們常說的物價上漲可以分為三類：消費品、生產資料和資產價格水平上升。價格波動原本是市場經濟的基本特徵，不值得大驚小怪。倘若價格暴漲，可能是經濟體制出了什麼問題，需要分清原因，對症下藥。

如果消費品價格飛漲，我們除了要檢查供求關係之外，還要研究貨幣供給。假如貨幣供給過度，大量印發鈔票，很容易引起通貨膨脹。

如果生產資料（例如，鋼材、水泥、能源等）價格飛漲，即稱之為經濟過熱，也就是投資過度。在市場經濟中也有這種現象，使得經濟體表現出經濟週期。一般而言，市場經濟會用經濟週期的方式自我克服過度投資。人們認識到，如果週期波動的幅度過大，會造成不應有的經濟損失，因此，會採取一些反週期的財政、金融政策來抑制波動幅度。我國是社會主義市場經濟體制，政府的作用相當強。如果出現投資過度，很可能是政府行為。地方政府和國有企業都有著根深蒂固的過度投資的衝動。我們常說的宏觀調控，主要是指調控地方政府和國有企業的投資衝動。

倘若資產價格突然暴漲，則要注意防範由於泡沫經濟而衝擊銀行體系。在股市和房地產市場價格指數突然上升的時候，要注意分析是否存在過度投機炒作，透過“託賓稅”增加證券和房地產交易成本，打擊非法炒作，切斷泡沫經濟通向銀行的渠道。

經濟學對泡沫經濟有非常清晰的定義，其基本特徵是總需求曲線擁有正斜率。

眾所周知，物價越高，正常需求越低，因此需求曲線具有負斜率。在房地產市場上除了正常需求之外，還有一種投機性需求。在投機性需求下，買進的目的是為了賣出，價格越高，需求越旺，因此投機性需求具有正斜率。社會總需求曲線也是這兩種需求曲線的合成。在一般情況下，正常需求變化比較慢，而投機性需求變化很快。毫無疑問，投機活動的加劇可以改變總需求曲線的斜率。如果總需求曲線的斜率由負變為正，就可以將這個經濟體定義為泡沫經濟。在泡沫經濟狀態下，市場機制失靈，不存在穩定的均衡態。在外部干擾下很可能出現劇烈的震盪，價格大起大落。理論和實踐證明，股票和房地產市場最容易成為泡沫經濟的載體。如果投機風過盛，大量資金湧入房地產市場和股市，很快就會導致社會資金流斷裂，隨之而來的就是金融危機。

中國的房地產市場是不是一個大泡沫？（2）

儘管理論上對泡沫經濟有清晰的定義，但由於在現實中很難區分和度量真實需求和投機需求，往往只有在事後從資料分析中才能得出結論。例如，在購房者沒有再度拋售之前，我們沒有根據判斷某種需求是否屬於投機性需求。

判斷房地產市場是否已經出現泡沫跡象，最重要的不是看房價上升了多少，而是要考察房價波動是否超出了歷史常規。

泡沫經濟和投機活動相關。投機活動最顯著的特點是短期，來得快，去得也快。在泡沫經濟狀態下，房價和股價迅速衝上高峰，然後突然崩潰。世界上沒有一個泡沫經濟可以延續很長時間。例如，日本在1990年前後的泡沫經濟，中國臺灣在1992年前後的泡沫經濟，泰國在1995年前後的泡沫經濟等等。這些泡沫經濟從形成到破滅，短則3年，長不過5年。沒有理由把長期穩定的趨勢稱為泡沫經濟。當人們用泡沫這個詞來描述房地產市場的非正常運動時，就已經意味著這個現象是不可能持久的。人們所關心的並不是泡沫如何漲大，而是隨後很可能出現的崩潰。

借用黑格爾的名言，“存在的就是合理的”。一個城市的長期房價必定具有內在的合理性。無論房價高低，既然人們幾十年來居住在某個城市中，就一定有它的道理。因此，有理由認為長期的平均房價變化趨勢（10年或者20