徐滇慶再論房價

第2部分 (第1/4頁)

的住處。家庭小型化趨勢增加了對住宅的需求，是推動房價上升的原因之一。

（15）購房融資方式。通常購房者需要向銀行申請按揭貸款。如果銀行放鬆按揭貸款的要求，例如降低購房首付比例，那麼就會有更多的人進入房地產市場，從而抬高房價。此外，許多金融衍生工具的創新使得按揭貸款變得更加容易，降低了房地產的交易成本，將未來的房地產消費提前實現，從而增加了房地產需求，抬高房價。

（16）外部資金。如果大量外部資金流入某個地區，有可能進入房地產市場，從而抬高當地的房價。許多外地人都願意到北京、上海購房置業，必然抬高這些地方的房價。美國夏威夷是著名的旅遊休假勝地，那裡的房價很高，可是大部分高檔住宅都是外來人員購買的。隨著粵港澳經濟一體化的發展，必然有大量香港人越界來深圳購房，大量資金流入必然抬高深圳的房價。

（17）資本市場。如果股市的狀況比較好，有相當多的資金將投入資本市場。如果股市狀況不佳，民眾對股市失去信心，那麼將資金從股市撤出來是很合乎邏輯的選擇。由於沒有更多的投資機會，大量資金必然從股市轉入房地產市場。從股市轉移過來的資金具有更強的投機性，很容易產生房地產投機需求，從而拉抬房價。

（18）二手房市場的發育程度。如果商品房在售出之後一直被第一個業主所擁有，那麼，這套房地產的價格基本上只能隨著周邊的房價而變動。如果這套房地產被投入二手房市場交易，在每一次交易中都有可能在各種投機因素的作用下將房價抬高。交易次數越頻繁，對房價的影響就越大。

推動房價上升的動力（1）

從需求角度來看，有如下4個推動房價上漲的動力：

第一，城鎮人口的增加，引發對住宅需求的增長。特別是就業人口的增加會引起購房者數目增加，從而推動房價上升。

第二，居民收入增加。從長期統計資料的迴歸分析可以很清楚地看到在房價和居民收入之間的正相關關係。毫無疑問，當居民收入增加之後，房價也必然相應上升。居民收入增加得越快的地區，房價上升得越快。

第三，地租提高。由於土地資源總量是固定的，隨著經濟的發展，可供開發的土地資源必然越來越少。在許多大城市，土地的供給彈性非常低。一方面，土地作為生產和採掘的目的而被利用，如作為各種建築材料的開發。另一方面土地又作為人們生產及生活空間和場所而被利用，供不應求的現象幾乎是無法逆轉。在競爭中，土地所有者必然要求提高地租。

第四，房地產投機也促使房價上升。在迅速發展的大城市中，房地產成為投機的重要物件，以至有些人可透過房地產投機而發財致富。房地產業的投機導致房價暴漲。深圳房價暴漲和當地房地產投機活動有密切聯絡，理應採取措施抑制過度投機。

推動房價上升的力量

除了需求方面的原因之外，推動房地產價格上升的力量還包括以下5個方面：

（1）購房者。房地產與一般商品不同，屬於耐用商品。一般住房的壽命可達50年以上，折舊率很低。買臺電視機，放上幾年可能就不怎麼值錢了。可是買套房子，過幾年不僅不掉價，可能更值錢了。對於衣物、鞋帽、食品等日常消費品，人們傾向於買落不買漲。價格下降往往促使人們增加消費量。當購買這些商品或服務的時候，人們把錢花掉了。可是購買住房就不一樣了。在許多情況下，人們出於擔心未來房價繼續上漲而提前購買住房。對於住房這樣價值較高的固定資產，人們往往傾向於買漲不買落。別看買房一出手就是幾十萬，可是錢並沒有消失，只不過從鈔票轉化成了固定資產。實在需要錢的時候，把房子一賣，錢就回來了。買房子的人嘴上抱怨房價太高，實際上他們內心希望在購房之後房價繼續上漲。作為需求方的購房者非但不會對房價的漲勢起到遏制作用，反而會推波助瀾。

（2）已經擁有住房的人。住房是一般人的核心資產，在固定資產中佔有相當大的比重。越是窮人，房地產在他們的資產中佔的比重越大。當房價上漲的時候，人們會感到他們的資產總值在增加。即使絕大部分人不可能出售他們的住房，但是在房價上升過程中他們也會享受到財富增加的愉快。根據理性預期理論，人們對未來的預期有著一種自我實現的作用。如果人們都預期某種事情會出現，這種事情出現的機率就會越來越大。由於大部分居民偏愛房價上漲的訊息，比較容易形成房地產價格上漲的預期，從而推動房