徐滇慶再論房價

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其實，在討論房價的時候還有一個參照系，居民的購房能力。如果房價之高超出了居民的購房能力，長此以往，新建的住宅賣不出去，這樣的房地產市場失去了可持續性，房價肯定會降下來。

有人說，我一個月的工資只有3000元，現在深圳一平方米住宅均價超過20000元，買一套100平方米的房子要200多萬元，我就是不吃不喝還要幹700個月才湊得齊買房的錢，這樣的房價還合理嗎？

在北京，情況也未必樂觀，在二手房市場上，2007年1月的均價是每平方米8113元，如果買一套90平方米的住房要73萬元，需要年收入6萬元的家庭不吃不喝積蓄12年。

人們都知道，房地產商賣房子的時候是不會跟他們商量的，只要有人來買，能賣多高就賣多高。有些人對此火冒三丈，一罵政府無能，沒有照顧老百姓的利益，二罵房地產商為富不仁。

要找出解決問題的辦法，第一，有必要從宏觀角度來把握目前房地產市場是否具有可持續性，第二，關注群眾呼聲，探索如何幫助他們解決住房困難。

我們首先研究一下中國的房價收入比的變化情況。

根據《中國統計年鑑》公佈的商品房銷售總額和銷售面積，可以計算出每平方米住房的平均價格。每套住房平均價格應當等於每平方米住房平均價格乘以人均住房面積，再乘以每戶人口。每戶居民全部年收入應當等於城鎮居民每人全部年收入乘以每戶人口。房價收入比應當等於每套住房平均價格除以平均每戶居民全部年收入。

從圖5…1可見，自從1987年以來城鎮居民的全部年收入在持續增加，同期，每戶住房的房價也在逐年升高。房價收入比的大小就取決於這兩個變數相對的上升幅度。

圖5…1

從圖5…1還可看出，從1987年到1993年房價收入比逐年上升，在1992年房價收入比為，達到第一個高峰。在1993年以後，由於城鎮居民的收入增長速度超過了房價上升幅度，因此，房價收入比呈現下降趨勢。在1997～2000年期間房價收入比基本上在左右波動。在2001～2003年間房價收入比呈下降趨勢。在這段時期內，社會上並沒有出現對房價的抱怨。在2003年以後，儘管城鎮居民的收入繼續增加，但是房價增長速度超過了居民收入，房價收入比開始呈現上升趨勢。特別是在一些大城市房價飛漲，引起了社會各界人士的不滿。在2004年房價收入比為，仍然低於2000年的水平。由於房價高速上升的趨勢只延續了3年左右，因此，從全國的數字來看，尚且沒有嚴重扭曲房價收入比。

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房價收入比與居民購房能力（2）

房價到底有沒有超出居民的承受能力？

近年來北京、上海等地房價飛漲，在各種媒體上出現了許多聳人聽聞的傳言。在有關房地產的會議上，有的學者說，由於老百姓買不起住房，房價必然要大滑坡。有的人甚至說，老百姓再也買不起房子了。倘若果真如此，那麼房地產市場的需求將很快衰退。而房地產商卻說，房價是市場供給和需求決定的。他們從直覺上感受不到房地產的需求在衰退。別看房價高，買的人卻不見減少。既然對房地產的需求如此旺盛，房價怎麼會大幅度下降？兩方面爭執不下，各說各的話，究竟誰是誰非？

從房價收入比來分析，看起來還是房地產商的判斷和感覺比較正確。在房價上漲的同時，居民收入也在上升。在2001～2003年間，收入上升幅度超過了房價變化率。房價收入比居然處於下降態勢。儘管在2004年房價上漲速度普遍超過了收入增長率，但是就整體來看，房價收入比依然在可以接受的範圍內。由於房價收入比尚未超出可以接受的範圍，因此在今後數年城市居民對於住房的需求將依然保持在較高水平。事實上，各地房地產市場依然非常活躍，購買住房的需求保持在較高水平上。誇大房價上漲對購房需求的衝擊是沒有根據的。

從各地區的資料來看，北京市在2002年的城鎮家庭年收入為40286元，平均房價為每平方米4766元，人均居住面積為平方米，每戶人口為人，每套住房價格為279658元，房價收入比為。上海的房價每平方米為4133元，每套住房平均售價為244206元，家庭可支配收入為43764元，房價收入比為。全國城鎮居民家庭總收入為24858元，平均房價為每平方米2250元，每套住房平均售價15595